國家統(tǒng)計局近期公布的70個城市房價數(shù)據(jù)顯示，部分二三線城市房價漲幅明顯，“限購令”擴容在即。中國證券報記者近日前往宜昌、岳陽等多個房價上漲較快的二三線城市實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有可能列入限購名單的城市憂心忡忡，一些地區(qū)的監(jiān)管部門擔心限購影響政府財政收入，二三線城市“限購令”可能陷入執(zhí)行難的窘境，執(zhí)行限購政策的尺度也可能相對寬松。而當?shù)亻_發(fā)商心態(tài)復雜，在調(diào)整下半年銷售計劃同時，逐漸放棄觀望，開始進行適度促銷。

　　“準限購城市”心態(tài)糾結(jié)

　　7月成交井噴，樓盤冒雨促銷

　　“宜昌房價上漲較快，看來要限購了。”宜昌寶佳利開發(fā)公司總經(jīng)理馬云波接受中國證券報記者采訪時表示，如果宜昌出臺限購政策，肯定會打擊樓市，首先是成交量的萎縮。他們準備調(diào)整銷售策略，適度促銷。

　　“主要是宜昌去年房價漲得太厲害。”馬云波坦言，對宜昌樓市后市很難判斷，還需要看執(zhí)行力度和土地供應。而宜昌限購令出臺預期，帶來當?shù)?月樓市成交井噴行情，有的樓盤項目甚至冒雨推廣促銷。

　　宜昌房管局副局長項昌鼎說，最近房管局接待了三批記者，都是來采訪宜昌房價的。他認為宜昌房價在上半年漲幅已經(jīng)回落，1-6月商品住宅銷售均價為4924元。

　　但統(tǒng)計數(shù)字與宜昌本地人的切身感受有一些差異。宜昌出租車司機李作飛拉著客人在沿江大道行駛，他指著兩側(cè)的樓盤，每平方米售價七八千元，有的已經(jīng)過萬，道路兩側(cè)懸掛最多的就是樓盤廣告。

　　李作飛戶口在湖北枝江，他在2008年首付10多萬元，在宜昌開發(fā)區(qū)購買一套102平方米的房子，折合單價3900元/平方米。他現(xiàn)在覺得當時的決定是正確的，他曾經(jīng)想把出租車帶牌照以40萬價格轉(zhuǎn)讓，一次性支付房款，但他最終還是選擇了貸款。一年后，他的房子市場價漲到了每平方米4900元，今年已經(jīng)漲到5900元。

　　“每年單價漲1000元。我一年的收入，就算不吃不喝也追不上房價的漲幅。”李作飛說，雖然他不太清楚宜昌有多少開發(fā)商，但他感覺宜昌這幾年到處在蓋樓。

　　供職一家企業(yè)的會計周一根告訴中國證券報記者，宜昌的葛洲壩、三峽總公司已經(jīng)外遷，宜昌本地大企業(yè)不多，他認為是靠礦石資源賺錢的人和外地投資客，炒高了宜昌房價。

　　項昌鼎說，去年他還經(jīng)常接到親友希望介紹打折樓盤的電話，樓市調(diào)控啟動后，這類電話一度沉寂，最近又接到了類似的求助電話。他認為這是剛性需求。

　　對于限購令的影響，多數(shù)人的判斷是，房價還會漲，只是漲得慢。“青菜、豬肉、工人工資都漲，拆遷成本增加，又有通貨膨脹，房價當然漲。”李作飛說，他要是有多余的錢，趁沒限購再買一套。

　　但也有少數(shù)人認為如果嚴格限購，外來人口不能到宜昌投資買房，開發(fā)商壓力大，肯定會撐不住。“泡沫遲早會破裂的，房價與當?shù)仄骄�收入水平不匹配。一旦限購，投資客走了，房價自然會降。”周一根期盼宜昌盡快出臺限購令。

　　不僅宜昌，襄陽、常德、岳陽等“上榜城市”也有著相同的心態(tài)。監(jiān)管部門、開發(fā)商似乎太情愿限購，而普通購房者期待限購。

　　在湖南岳陽，岳州帝苑售樓部工作人員稱，項目一期已經(jīng)售罄。雖然二期開盤還有好幾個月時間，但現(xiàn)在可以接受客戶登記，會員登記已經(jīng)有200多位，而二期可售房源只有352套。“這附近沒有低于4000元/平方米的房子了，要登記就趕早。”售樓人員暗示房價上漲。

　　岳陽房管局提供資料顯示，僅去年岳陽就新增32家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而其中18家都是首次到岳陽投資。

　　樓市調(diào)控或面臨博弈

　　擠出效應“紅利”走向終結(jié)

　　不僅僅是在中部地區(qū)，一線大城市周邊小城市房價依然堅挺。除北京周邊、珠三角地區(qū)小城市房價上漲較快外，上海周邊部分尚未實施限購的昆山、太倉房價也在高位運行。上海戶籍的購房者前往昆山、太倉買房，不征收房產(chǎn)稅，近期昆山的二手房成交量反而較前兩個月有一定回暖。電臺廣告很直接：“太倉買房，不限購，輕軌直達上海。”

　　當前樓市調(diào)控已進入深水期，樓市各方利益博弈進一步凸顯，土地出讓收入下降可能使地方政府限購政策執(zhí)行力度松動；一線城市限購后，部分投資資金流向未限購的二三線城市，推動房價上漲，為下半年二三線樓市調(diào)控增加了新的課題。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，目前實行限購政策的城市僅40余個，不少二三線城市尚未出臺“限購令”。中房信資深分析師薛建雄認為，擴大“限購”城市的數(shù)量已無懸念，但同時也有業(yè)內(nèi)人士擔憂樓市擴大“限購”面臨執(zhí)行難。

　　宜昌當?shù)毓賳T私下認為，限購政策會影響宜昌的投資環(huán)境，“宜居、宜旅、宜商”的環(huán)境吸引省內(nèi)外客商在宜昌置業(yè)，加大了剛性需求。2010年商品住宅銷售，宜昌以外的居民占購買總量的38%。

　　宜昌市區(qū)人口100萬，最近當?shù)靥岢鑫迥暝僭煲粋�新宜昌，人口將達到200萬。有官員表示，限購會對引進人才和招商環(huán)境產(chǎn)生影響。正是因為一線城市限購，去年起萬達、恒大地產(chǎn)、首鋼地產(chǎn)等房企才不斷涌入宜昌開發(fā)樓盤。

　　另一方面，中國證券報記者了解到，部分城市出臺的限購細則相對寬松。例如部分城市出臺的限購令限購范圍僅為主城區(qū)，沒有涉及到成交主力的郊區(qū)郊縣。貴陽的限購范圍只是貴陽市中心城區(qū)一環(huán)內(nèi)的住房。湖南長沙出臺的限購令細則，只限購90平方米以下的小戶型住宅單位。而石家莊在出臺限購令的同時，降低了落戶的門檻，河北省內(nèi)戶籍在石家莊購置住房并實際居住，可以辦理落戶手續(xù)。

　　限購可能波及財政收入

　　考驗地方政府執(zhí)行力

　　半個月前，一些開發(fā)商還在幻想四季度限購令會松動，但他們的幻想很快就破碎了。

　　不少開發(fā)商的存貨都集中在下半年推出，恒大、保利、金地、富力等公司的下半年供應量遠高于上半年。業(yè)內(nèi)人士稱，部分開發(fā)商曾期望下半年調(diào)控松動，有意將樓盤項目壓到下半年，但現(xiàn)在調(diào)控加碼的信號，打亂了他們已有的銷售計劃。

　　此外，通脹壓力的加劇、投資渠道的狹窄，使房地產(chǎn)的投資屬性被放大。業(yè)內(nèi)人士認為，二三線城市“限購令”不僅對開發(fā)商帶來沖擊，從限購的城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)非限購城市的民間炒房資金可能流向商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)用地領(lǐng)域，也有部分資金或許會繼續(xù)挖掘三四線城市的價值洼地。

　　除了對民間炒房客的影響，限購政策進一步加碼對地方經(jīng)濟帶來不小的考驗。尤其是對經(jīng)濟發(fā)展高度依賴房地產(chǎn)業(yè)的那些城市，限購勢必影響房地產(chǎn)市場，進而波及地方財政收入。

　　限購令擴大的預期，給地方政府帶來不小壓力。一方面要從嚴遏制房價過快上漲，另一方面又要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，地方政府面臨艱難抉擇。

　　湖南一地級市官員表示，限購范圍的擴大，對投資客的異地置業(yè)起到一定阻滯作用。但是二三線城市限購政策的執(zhí)行存在一定困難。面對限購，開發(fā)商將暫緩拿地或不拿地，導致地方政府短期內(nèi)土地出讓收入減少，部分地方政府的財政狀況可能比較緊張。

　　“中西部地區(qū)與沿海地區(qū)有差別，我們這里大企業(yè)少，民營經(jīng)濟也不發(fā)達，政府依賴土地財政的程度比較高。”一不愿透露姓名的官員表示，對于限購政策不能簡單一刀切。

　　根據(jù)方正證券的統(tǒng)計，1至5月全國128個城市土地出讓金比去年同期下滑了5%。業(yè)內(nèi)人士認為，部分二三線城市經(jīng)濟欠發(fā)達、有些城市尚未形成產(chǎn)業(yè)支撐，土地出讓收入對地方財政意義重大。“土地財政”的利益驅(qū)動，可能使限購令的落實在部分城市遇到困難。

　　中房信資深分析師薛建雄認為調(diào)控房價，僅有“限購”還不夠，應綜合考慮財政、供求等諸多因素。限購令落實好壞的關(guān)鍵取決于地方政府的積極性。

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