泡沫隱現(xiàn)　多種需求抬起房價

　　樓市攀高之勢正從個別項目、少數(shù)城市向更廣范圍、更多城市蔓延。請看記者來自市場的調(diào)查——

　　局部“過熱”，購房者再遇買房難

    7月20日中午，張洋一臉疲憊地走出鏈家地產(chǎn)北京四惠店，本來滿心歡喜來簽購房合同，房主卻臨時變卦，要求每平方米從14000元漲到16000元。討價還價1個多小時，對方寸步不讓，張洋的買房計劃只得再次推遲。

    從一開始想著“抄底”的得意、貪心，到現(xiàn)在的焦慮、懊惱，已經(jīng)“沿著四環(huán)把北京轉(zhuǎn)了個遍”的張洋，發(fā)現(xiàn)自己也落入了“買漲不買跌”的俗套。

    不到半年時間，張洋關(guān)注的樓盤“價格越來越高，房子越來越少”。最早看的東四環(huán)外某樓盤，3月份開盤每平方米均價為13500元，4月份漲至14500元，到5月份突然漲到16000元。銷售人員前兩天告訴他：“還剩最后兩套房，只接受全款，不收定金。下一期的開盤日至少推遲半個月。”

    推遲開盤、每期只有幾十套房、價格不斷上漲、制造熱銷場面——上一輪樓市過熱時期常見的捂盤惜售、哄抬房價現(xiàn)象，最近在一些樓盤再現(xiàn)。二手房房主心理預(yù)期升得更快，“漲起價來毫無道理”。 由于漲價頻繁，許多中介門店甚至來不及印刷新傳單，直接用記號筆在原價上涂改。“每次修改，至少漲10萬。”鏈家地產(chǎn)四惠店置業(yè)顧問王穎介紹，近兩個月，東四環(huán)附近二手房成交價每平方米至少漲了2000元。

    “不僅價格漲，房源也緊缺。” 最近，王穎經(jīng)常同時帶四五撥客戶看一套房，“房主一見這么多人買，干脆不賣了，等著再漲。”

    北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，上半年除去保障性住房，北京共成交期房58516套，同比增加105%。住宅成交均價由今年1月份的每平方米10438元，漲至6月份的13302元，漲幅達27%。

    隨著樓市回暖，北京、上海、杭州等東部城市房價率先重拾漲勢。據(jù)國家發(fā)改委數(shù)據(jù)，6月全國70個大中城市房屋銷售價同比上漲0.2%，環(huán)比上漲0.8%。二手住宅銷售價格同比上漲2.2%，漲幅比5月份擴大1.3個百分點。房價上漲的勢頭正從個別項目、少數(shù)城市向更廣范圍、更多城市蔓延。房源少、漲價快，對張洋這樣的普通消費者而言，買房再次變得困難起來。

　　泡沫隱現(xiàn)，多種需求抬起房價

    “區(qū)域內(nèi)的樓盤都在漲，附近新拍的土地都是天價，我們漲價很正常。”朝陽區(qū)西大望路“禧福匯”項目的銷售人員告訴記者，盡管多次漲價，排號的人依然有增無減，托關(guān)系買房的現(xiàn)象也在增加。“房子確實很好賣，我們漲價并不盲目，心里有底。”

　　漲價的“底氣”從何而來？

    住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心房地產(chǎn)研究處處長文林峰認為，經(jīng)過長達1年的觀望，累積的剛性住房需求集中釋放，成為推動樓市的第一波力量。積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，使市場流動性充足。在實體經(jīng)濟行業(yè)尚未完全走出低谷的情況下，投資渠道偏少，部分信貸資金加速流向樓市。同時，投資者對未來的通脹預(yù)期，使大量投資甚至投機需求進入樓市，恰好接過了剛性需求的接力棒。

    “我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些城市超四成的購買者是投資型或投機型，其中包括大量本地以外甚至大陸以外的投資者。”文林峰說。

    復(fù)旦大學房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認為，投資型需求卷土重來，高價搶地、搶房的現(xiàn)象越來越多，使普通購房者的心理預(yù)期發(fā)生變化，消費需求跟風而上。這樣，多種需求被迅速集中釋放，推動了房價上漲。

    盡管有大量自住型和投資型的堅實需求支撐，但當搶房、搶地、漲價、捂盤等樓市過熱的跡象再次出現(xiàn)時，人們對市場泡沫的擔憂開始加劇。

    “拉動內(nèi)需不能只靠一個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房價太高會抑制居民在其他方面的消費，對經(jīng)濟復(fù)蘇是不利的。”尹伯成說，“目前至少在一些城市、一些區(qū)域已出現(xiàn)明顯泡沫，風險正在積累，應(yīng)當警惕。”

    切勿“追漲”，樓市秩序亟待整治

    進入7月，繼續(xù)“追漲”還是觀望？

    “如果買，很可能買了就跌。現(xiàn)在不買，這波漲價不知道漲到什么程度，越來越買不起。”傷透腦筋的張洋已經(jīng)幾天沒睡好覺了，笑稱自己得了“買房綜合征”。

    接下來市場會隨著泡沫的累積而進入新一輪觀望和調(diào)整，還是在各種需求支撐下繼續(xù)上行？下半年，房市的回暖也到了一個關(guān)鍵期。

    事實上，在沿海主要城市房市明顯回暖甚至過熱的同時，中西部大部分地區(qū)房市依然低迷。最新統(tǒng)計顯示，70個大中城市中，仍有過半數(shù)房價同比下跌。文林峰認為，目前不宜迅速出臺全國性、一刀切的抑制房地產(chǎn)市場調(diào)控措施。應(yīng)該繼續(xù)保持政策的長期性、相對穩(wěn)定性和嚴肅性。在市場明顯過熱的城市，應(yīng)重點打擊違反市場秩序的行為。

    相關(guān)部門已開始行動。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會日前啟動了房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪�治月行動，加大力度整治房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按期開盤、不進行網(wǎng)上認購等違法、違規(guī)行為。銀監(jiān)會主席劉明康明確表示，要控制房地產(chǎn)貸款風險，嚴格執(zhí)行“二套房”房貸有關(guān)規(guī)定，并強調(diào)不能放松對投資性住房的首付和利率要求。下一階段，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也將重點加強對北京、上海等熱點城市房地產(chǎn)市場新動向的督導(dǎo)，加強供需雙向調(diào)節(jié)，增加土地供應(yīng)、引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)加快投資建設(shè)。

    記者從北京幾家房產(chǎn)中介門店了解到，由于前期漲價過快，最近兩周二手房交易量出現(xiàn)明顯下降。“很顯然，價格太高導(dǎo)致許多購房者重新開始觀望。后面的走勢不好說，我們也在勸一些業(yè)主適當降價。”鏈家地產(chǎn)某門店工作人員說。