解讀"國19條"土地新政 樓市調(diào)控重拳落"地"

　　“兩會”上針對高房價的討伐聲言猶在耳，來自國土資源部的19條土地新政已率先落地，直接將對樓市調(diào)控的焦點轉(zhuǎn)向土地。

　　70%供地用于保障性和中小套型商品房、提高土地競買保證金和首付門檻、開展房地產(chǎn)用地突出問題專項檢查……究竟這一系列土地新政能否發(fā)揮出重要的調(diào)控作用？又將對福州樓市走勢產(chǎn)生怎樣的影響？

　　新政

　　“國19條”出臺 掀起土地調(diào)控風暴

　　3月10日，國土資源部出臺整治房地產(chǎn)用地的專項文件——《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》(以下簡稱“國19條”)，全文包含19條土地新規(guī)，明確了保障性住房用地供應(yīng)、商品房用地出讓、打擊囤地等方面的具體要求。

　　其中，開發(fā)商今后在拿地時一律按照底價的20%繳納保證金；成交后，需在一個月內(nèi)繳清成交額50%的首付款；70%供地用于保障性和中小戶型住房；建立房地產(chǎn)用地開竣工申報制度；今年3月至7月開展房地產(chǎn)用地突出問題專項檢查等幾個條款，被認為是政府全方位加強土地市場監(jiān)管的“信號”。

　　“國19條”出臺后，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，新政在延續(xù)去年底以來“國4條”“國11條”調(diào)控精神的基礎(chǔ)上，對土地出讓的各個環(huán)節(jié)制定了更加嚴格和細致的要求，是針對房地產(chǎn)行業(yè)的又一記重拳，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控風暴已然掀起。

　　解讀

　　關(guān)鍵詞1 提門檻

　　競買保證金不得低于出讓最低價的20%。土地出讓成交后，必須在10個工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內(nèi)必須繳納出讓價款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年。

　　福晟集團副總裁何建華表示，“國19條”中最具直接影響力的是土地出讓門檻的提高，“福州之前參與土地競拍的保證金在10%左右，新政將保證金提到20%，抬高了開發(fā)商拿地的準入門檻，一些缺乏融資能力的中小開發(fā)商將面臨考驗，而對資金雄厚的品牌房企來說，影響不大。”

　　除了競買保證金比例的提升，此次“國19條”還對土地成交之后的付款期限作出明文規(guī)定。據(jù)記者了解，福州現(xiàn)行成交地價付款方式，是要求競得人自土地出讓合同簽訂之日起60日、120日、180日內(nèi)分三期(比例為50%、20%、30%)支付土地出讓價款。相比新政，最顯著的區(qū)別在于首付款從兩個月內(nèi)支付50%縮短為一個月。

　　對此，上海新聯(lián)康福州公司負責人林運暉指出，20%保證金、50%首付款等拍賣門檻的提升，對開發(fā)商的資金實力提出了更高的要求。他強調(diào)，新政出臺后，企業(yè)現(xiàn)金流將成為各個開發(fā)商買地時最為重要的前提。這也促使開發(fā)商受資金壓力增加的影響，需要權(quán)衡現(xiàn)有樓盤銷售回款進度與欲購儲備地塊開發(fā)進度之間的關(guān)系，購地時將更為謹慎。

　　關(guān)鍵詞2 調(diào)結(jié)構(gòu)

　　確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，確保上述用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。要嚴格控制大套型住房建設(shè)用地，嚴禁向別墅供地。

　　調(diào)節(jié)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)顯然成為今年政府宏觀調(diào)控的新重點，“國19條”中70%供地用于保障性和中小戶型住房的提法頗為引人注目。

　　實際上，早在2010年1月21日，國土資源部發(fā)布的《國土資源部關(guān)于改進報國務(wù)院批準城市建設(shè)用地申報與實施工作的通知》中就已提出，“申報住宅用地的，經(jīng)濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。”

　　國廣一葉·天知營銷策劃總監(jiān)陳洪興表示，“政府之前對保障房所占比例一直都有強調(diào)，這一次只是重申了它的重要性，還是為了解決中低收入者的住房問題。”

　　部分業(yè)內(nèi)人士也提出，國土部門雖然限定了土地的供應(yīng)比例，但對“保障性住房”“自住性中小套型商品房”“大套型住房”等概念并無一個明確界定。同時70%的總和當中，各種類型住房的比例也未明確分配，因此上述政策的落實，還有賴地方政府的配合與相關(guān)細則的出臺。

　　關(guān)鍵詞3 治囤地

　　今年3月至7月，將在全國組織開展對房地產(chǎn)用地突出問題的專項檢查。檢查重點是：房地產(chǎn)用地特別是保障性住房用地未經(jīng)批準擅自改變用途，違規(guī)供應(yīng)土地建設(shè)別墅，違反法律法規(guī)閑置土地、囤地炒地等。

　　“國19條”的核心思想是規(guī)范房地產(chǎn)商拿地行為，整治“囤地”“炒地”。業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，此次新政尤為特殊的地方，在于對開發(fā)商的“囤地”行為提出了具體的監(jiān)管處罰措施，包括實行開竣工申報制度、建立誠信檔案、限制拿地等措施，都將對開發(fā)商造成實質(zhì)性的影響。

　　一位福州地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士更坦言，對閑置土地的處罰辦法其實早在前幾年就已出臺，但一直沒有切實執(zhí)行，原因是開發(fā)商拿到土地后，有時因為拆遷問題或者配套未跟上，開發(fā)進度有所拖延。他指出，此次“國19條”明確了針對房地產(chǎn)用地的專項檢查時間表，無疑將迫使手中有地的開發(fā)商加快開發(fā)進度，從而加大供應(yīng)，長期來看，將對抑制高房價起到一定作用。

　　后市

　　新一輪土地調(diào)控風暴已初現(xiàn)端倪，然而，就在3月15日，北京三個新“地王”的涌現(xiàn)給剛剛開啟的土地調(diào)控敲了“警鐘”。值得注意的是，當天三個“地王”全部由央企制造，連中國兵器裝備集團、中國煙草總公司等非房地產(chǎn)主業(yè)央企也殺入地產(chǎn)領(lǐng)域爭奪地王。“國19條”新政究竟能否抑制地價、房價瘋漲，還有待觀望。

　　A 中小房企拿地難度加大

　　不少業(yè)內(nèi)人士表示，盡管近期土地市場調(diào)控政策頻繁出臺，增加了拿地成本，提高了拿地門檻，但央企“地王”的頻繁出現(xiàn)恰恰表明相關(guān)政府部門對非房地產(chǎn)主業(yè)央企拿地的規(guī)定和約束并不嚴格，抑制高地價的有效措施還有待探索。

　　“數(shù)據(jù)顯示，目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量接近6萬家”，中庚集團執(zhí)行總裁黃海雄告訴記者，拿地門檻的提高，不可避免地造成土地資源向國企、央企、上市企業(yè)靠攏，中小企業(yè)拿地困難，也促使有實力的品牌企業(yè)力爭做大做強，根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展情況和融資能力來決定拿地計劃。他表示，在宏觀政策調(diào)控頻繁的背景下，“會選擇地價相對合理、地塊合適的土地進行持續(xù)開發(fā)，保持企業(yè)的良性健康發(fā)展。”

　　“國19條”中競價門檻的抬高對資金實力相對薄弱的中小房企的生存發(fā)展提出了嚴峻的考驗。也有部分業(yè)內(nèi)人士認為，新政對土地市場的調(diào)控，將加速房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)分化。迫于資金運轉(zhuǎn)的壓力，未來品牌房企聯(lián)合拿地的趨勢將增強，中小房企則可能轉(zhuǎn)向二、三線城市發(fā)展，加速行業(yè)集中化、壟斷化。

　　B 新政關(guān)鍵看地方執(zhí)行力度

　　“這次新政提出的內(nèi)容比以往更加明確，具備一定的可操作性，然而重點還是在執(zhí)行。”林運暉指出，特別是加大保障性住房建設(shè)和增加中小套型商品房供應(yīng)等方面，完全依賴于地方政府的投入。

　　其實，早在今年2月份召開的福州市國土資源管理工作會議上，有關(guān)領(lǐng)導就表示今年福州市將增加限價商品房、經(jīng)濟適用房、經(jīng)濟租賃房等保障性住房的土地供給，明確各地塊住房套型結(jié)構(gòu)比例等控制性指標要求

　　何建華表示，政府重拳打擊高房價、地價和“囤地”行為的目標明顯，但關(guān)鍵還要看政策是否認真執(zhí)行，比如對土地競買人的開發(fā)資格進行專業(yè)審查等。他認為，“如果在加大土地供應(yīng)總量的同時，嚴格執(zhí)行打擊囤地的措施，才有利于增加有效土地供應(yīng)量，緩解目前房價上漲的壓力。”

　　在記者采訪過程當中，業(yè)內(nèi)專家和開發(fā)商一致認為，“國19條”從條款細則上看與之前政策相比較成體系，但調(diào)控能否做到有頭有尾，達成遏制地價、房價過快上漲的初衷，關(guān)鍵還在于地方政府的執(zhí)行力度。假如新政仍無法抑制“地王”頻現(xiàn)、房價持續(xù)走高的態(tài)勢，不排除政府將出臺更為嚴厲的調(diào)控措施。