李德水：破解房地產(chǎn)市場僵局需要走出幾個誤區(qū)

　　2010年7月20日上午9點，中國國際經(jīng)濟交流中心學(xué)術(shù)委員會副主任，國家統(tǒng)計局原局長李德水 在中國國際經(jīng)濟交流中心第十三期“經(jīng)濟每月談”上就“破解房地產(chǎn)市場僵局需要走出的幾個誤區(qū)”做了深入分析。

　　我國住房制度改革十幾年來，房地產(chǎn)業(yè)獲得了蓬勃的發(fā)展，這對改善民生、拉動經(jīng)濟發(fā)展作出了重大貢獻。去年年底到今年一季度，部分城市出現(xiàn)了房價上漲過快的現(xiàn)象，引起了社會的強烈反響，為促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，今年1月7日和4月17日，國務(wù)院相繼發(fā)了兩個重要的通知。這是完全必要的和非常及時的，并且已經(jīng)有效地遏制了房價過快上漲的勢頭。

　　下半年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長38.1%，其中商品住宅投資增長34.4%。六月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資比上月增長46.3%。上半年全國商品房銷售面積同比增長15.4%，其中商品住宅銷售面積增長12.7%，商業(yè)營業(yè)用房增長41.6%。六月份，全國70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比下降0.1%，二手住房銷售價格環(huán)比下降0.3%。可見幾個月來，我國房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和銷售還比較活躍，總體是正常的。但在部分一線城市，房屋銷售量下降較多，市場上存在著等待觀望心理，不少人對房地產(chǎn)市場下一步發(fā)展趨勢看不太清楚。我認為，為了促進我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，必須解決幾個認識上的問題：

　　一，“住有所居”還是“居者有其屋”？黨的十七大提出“住有所居”，也就是說要讓每一個人都能有房子住，而不是居者有其屋，就是說并非強調(diào)每個人都要擁有自己所有權(quán)的住房。美國1974年8月制定了住宅與社區(qū)發(fā)展法案，提出在社區(qū)多蓋房子賣給低收入的人。當(dāng)時美國擁有所有權(quán)住房的居民只占63.3%，從2000年、2001年以后，美國大規(guī)模發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，直到泡沫破滅之前，這個比例才提高到68%。從63.3%提高到68%，提高4.7個百分點，卻付出了極其沉重的代價。盡管美國產(chǎn)生這場百年一遇的金融危機，原因非常復(fù)雜，但畢竟是從次級房貸泡沫破滅而引發(fā)的。我國人均GDP是美國的四分之一，要實現(xiàn)居者有其屋，人人都要擁有所有權(quán)的住房，實在是為時尚早。

　　二，用一條腿走路還是用兩條腿走路好？解決我國居民住房問題，究竟該走什么路子？是用一條腿走路還是兩條腿走路？在住房制度改革之前，城市居民同普通老百姓到高級官員都不買房子，是實行計劃經(jīng)濟的公房配給制度，也就是廉價的公租制度。大家知道，毛主席住在中南海，每個月也是要交房租的。房改以后，除了極少數(shù)廉租房以外，我們現(xiàn)在保障性住房的投資額只占整個房地產(chǎn)投資的大約3%，已經(jīng)很小，除了少數(shù)、極少數(shù)的廉租房以外，幾乎都實行了商品房制度。基本上是通過市場購買商品房來解決新的住房需求。但時間幾乎已經(jīng)證明，完全依靠市場調(diào)節(jié)的商品房制度難以解決實際需求。因為有相當(dāng)一部分中低收入群體，年輕人是買不起商品房的，住房公積金的積攢，許多年以后才能派上一點用場。所以先住公租房，對于相當(dāng)一部分居民，特別是年輕人，是不可避免的一個過渡階段。實行商品房和公租房兩種制度共存，用兩條腿走路是必然的選擇。

　　今年六月份，國務(wù)院召開了公共租賃住房工作會議，全面部署了加快發(fā)展公共租賃住房的工作，有著十分重大的意義。這是對我國住房制度的重要補充和完善，城市中等偏下的收入家庭，以及新就業(yè)職工、外來務(wù)工人員等等，既不符合廉租房或經(jīng)濟適用房保障條件，又缺乏通過市場購買住房的能力，被稱為“夾心層”，他們的居住條件普遍較差，是最需要社會關(guān)注的群體。發(fā)展公共租賃住房就可以為他們提供有力的保障，將來永遠都會有新的“夾心層”群體不斷地出現(xiàn)，實行商品房和公租房兩種制度共存是長期的方向。先住公租房，條件成熟以后再買商品房，分“兩步走”，也是這部分居民解決住房問題的正常規(guī)律。

　　三，房價只會上漲，不會下降嗎？去年底和今年一季度，社會上有這樣的一個觀點，中國的房價在今后相當(dāng)長時期內(nèi)只會上升，不會下降，其理由是我國居民對住房需求的潛力很大，而用于房地產(chǎn)建設(shè)的土地減少是剛性。而市場基本規(guī)律告訴我們，如果某種商品價格高于它的實際價值，就會產(chǎn)生泡沫，而泡沫總會破滅的，吹的越大，破滅時損失就越慘重。

　　英國金融時報有一篇文章指出，在這場金融危機中，令銀行遭受重創(chuàng)的是一場押注于美國住宅與地產(chǎn)價格只漲不落的豪賭。監(jiān)管機構(gòu)、銀行家和國會都曾自欺欺人的認為，地產(chǎn)價格只會越來越高。每個人都有權(quán)居有其所，即使他們信用很差，或者毫無信用，這就是美國夢的版本之一。

　　美國的教訓(xùn)難道還不值得我們深思和驚醒嗎？發(fā)展房地產(chǎn)是單純?yōu)榱送顿Y還是以真正居住消費為主？這個問題關(guān)系著我國房地產(chǎn)發(fā)展方向。房地產(chǎn)市場的核心問題是社會問題，不是經(jīng)濟問題，甚至是一個建設(shè)什么樣社會的問題。發(fā)展房地產(chǎn)市場的根本目的是解決廣大居民的居住問題，而不應(yīng)該推行把房地產(chǎn)作為投資型為主的發(fā)展模式，房地產(chǎn)的惡性市場化必成為引發(fā)更多社會矛盾的根源，但同時也不能完全排斥投資行為，如果沒有投資行為，也就沒有什么房地產(chǎn)市場可言了，關(guān)鍵是要把握好度。在這個方面要實行制度化，甚至要有相應(yīng)的法律保障。

　　四，要全面準確的理解，堅定不移地執(zhí)行國務(wù)院《通知》精神。國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》和國務(wù)院《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，從這兩個《通知》的標題上就鮮明地指出，首先是要促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，并針對當(dāng)時部分城市房價過快上漲的突出問題采取了相應(yīng)的調(diào)控措施，這兩個文件都強調(diào)要加強保障性住房和普通商品房的有效供給，合理引導(dǎo)住房消費，抑制不合理的住房需求，這是完全正確的。根本不存在要打壓房地產(chǎn)市場發(fā)展的意思。日本、美國，這樣工業(yè)化高度發(fā)達的國家，都在房地產(chǎn)問題栽了大跟頭，有過慘痛的教訓(xùn)，我們中國絕對不可以重犯這樣的錯誤。現(xiàn)在市場上有著某種等待觀望的心理，時而還有改變《通知》精神的傳聞，寄希望于出現(xiàn)強勁的暖流，等待時機再猛炒一把。

　　這種現(xiàn)象直接影響了股市的波動，我認為這種想法是很不現(xiàn)實的，此類傳聞是毫無根據(jù)的。如果房價上漲過塊的勢頭不能得到有效遏制，房地產(chǎn)市場的泡沫仍其膨脹下去，一旦破裂，必然對我國經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定造成巨大的破壞性。這涉及全中國人民的根本利益。如果中國經(jīng)濟出了問題，對世界經(jīng)濟的影響也是不可低估的。這就是大局。這也是國務(wù)院兩個《通知》，特別是4月17日《通知》出臺的重大背景。所以，必須堅持正確的調(diào)控方向，不動搖，對房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策絕不能半途而廢。如果今后有什么變成或者是有什么改變，那只能是政策更加完善，調(diào)控更加有效。盡管要完全理順各個方面的利益關(guān)系，尚需一些時日，是一個艱難的過程，但這里并不存在什么高深莫測的理論，只要下決心認真去做，就沒有什么辦不好的事情。

　　我國房地產(chǎn)市場管理體制改革的各項政策設(shè)計，包括房產(chǎn)稅，其根本出發(fā)點和最終歸宿必然是保護最廣大人民的切身利益，并帶來更多的福祉，而決不會是給大家普遍增加負擔(dān)。對此，要有一個客觀的分析，對絕大多數(shù)居民而言，是完全可以不用擔(dān)心的。

　　市場上還有一種誤解是，期待著政府把房價大幅度降下來。這種想法也是有偏頗的。4月17日的《通知》明確指出，要堅決遏制部分城市房價過快上漲，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房，而并沒有要求房價必須大幅度下降。政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控主要是從宏觀上把握大局，從政策上加以引導(dǎo)，政府從來沒有對房地產(chǎn)市場具體定價的職能。因此，房地產(chǎn)市場方方面面的主體都要從當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟環(huán)境和現(xiàn)實的市場情況出發(fā)，深刻領(lǐng)會國務(wù)院兩個《通知》的精神，增強理性化的思維，減少盲目性，共同努力，促進我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。