房地產(chǎn)最壞的時刻已經(jīng)過去？

　　“很多人認為中國房地產(chǎn)業(yè)是個巨大泡沫、它正在破滅。我們不愿意戳破這一點，但我們認為最壞的時候已經(jīng)過去了。”渣打銀行大中華區(qū)研究主管王志浩說，盡管很難說房價從此攀升，開發(fā)商的現(xiàn)金壓力仍然很大，但是造成這種低迷狀況的因素正在發(fā)生改變。

　　這幾乎與玫瑰石顧問公司董事謝國忠的觀點相對。謝國忠依舊秉持他的悲觀論調(diào)。作為中國房地產(chǎn)最著名的唱空者，最近他再次重申，中國房地產(chǎn)業(yè)泡沫巨大，瀕臨崩潰，房地產(chǎn)交易低迷導致資金不能回籠，從而出現(xiàn)惡性循環(huán)局面。謝國忠建議，人們應該投資跨國企業(yè)的股票和黃金，而不是把錢扔在鋼筋混凝土里。

　　當然，他們各有理由。

　　王志浩看到，全國范圍內(nèi)不同開發(fā)階段的建筑面積的同比增長出現(xiàn)了3個明顯的轉(zhuǎn)折點：一是完工面積增速在下降、同比增長重回20%以下，意味著，新建房屋供給激增的態(tài)勢將很快結(jié)束； 二是銷售面積增長率已見底，且明顯高于2008~2009年的谷底，銷售量上升說明開發(fā)商打折降價把購房者吸引回來了，這一點很重要，它表明一季度開始的一線、二線城市購房者回歸樓市仍在繼續(xù)，并向全國范圍擴大；三是在建面積增速驟減，暗示新建房屋激增的態(tài)勢將于不久結(jié)束。

　　“中國的房地產(chǎn)業(yè)顯然仍將面臨困境。”王志浩說，在過去幾個月里，完工面積和銷售面積之間出現(xiàn)了巨大的差距，房屋庫存仍處較高水平。此外，在上年的基礎(chǔ)上，完工面積仍在增加，但銷售面積仍在減少，所以庫存量似乎沒有下降，但現(xiàn)在庫存增長率可能在減速。在庫存量回歸正常水平之前，這種趨勢將持續(xù)一段時間。在此背景下，中小開發(fā)商及大的杠桿投資者將繼續(xù)處于艱難的經(jīng)營環(huán)境。“然而，好消息是，迄今為止，房價在可控制的范圍內(nèi)下滑，同時，地方政府悄然松動限購政策，購房者因此回歸樓市。”

　　全國主要城市地價監(jiān)測系統(tǒng)顯示，去年下半年以來，105個監(jiān)測城市中，北京等33個城市的政策微調(diào)內(nèi)容涉及公積金貸款額度、土地出讓、普通住宅標準、稅費優(yōu)惠以及購房補貼等。除上海、蕪湖、佛山、成都等4個放松限購政策“紅線”的城市被叫停外，其余城市不涉及限購的政策微調(diào)均還在實施。最近，南京市更是明確將加大公積金政策對首次購房和保障房的支持力度，首次購買自住商品房視同南京戶籍，并可按5年內(nèi)個人所得稅市以下留成部分，給予購房補貼。

　　與此同時，樓市漸次回暖。中國指數(shù)研究院最新數(shù)據(jù)顯示，在7月16～22日的一周中，交易量繼續(xù)上升，在所監(jiān)測的40個城市中，32個城市交易量同比上漲，6個城市同比漲幅超過150%，其中，蘇州同比增幅最大，達306.42%。

　　國家統(tǒng)計局公布的6月70個城市樓價數(shù)據(jù)也可證明這一點：70個大中城市中，價格下降的城市有21個，上漲城市有25個。值得注意的是，這是此輪調(diào)控周期9個月以來，上漲城市數(shù)量首次超過下降城市數(shù)量。

　　王志浩還觀測到，房屋的高庫存量也在悄悄下降。他認為，像上海、北京、深圳和廣東這些一線城市不應出現(xiàn)太大的庫存問題， 因為它們是國際化城市，而土地供應是有限的。一線城市的房屋庫存在達到僅5個月的庫存高點之后，至2012年年底將可能出現(xiàn)負值。其他城市的情況要差一些。三線城市（例如南昌）的房屋庫存量低于二線城市（例如杭州/成都）。

　　“我們懷疑其原因在于三線城市市場開發(fā)相對不足、投機資金進入較少。我們一直認為二線城市狀況最差，那里的庫存量高達20~25個月值。我們認為二三線城市郊區(qū)的開發(fā)商在遭受損失，尤其是在大連、天津、武漢這樣的城市。單看積極的一面，我們比較了2012年年初和現(xiàn)在的二三線城市房屋庫存狀況。二線城市年初房屋庫存高達近25個月的量、現(xiàn)在下降到12個月。當然各個城市存量不一，但關(guān)鍵的是，最壞的時候已經(jīng)過去了。根據(jù)我們的估測，如果當前的銷量水平得以維持，房屋庫存水平將持續(xù)下降，直至2013年年底。”王志浩說。

　　謝國忠悲觀的理由是，今年以來，中國房地產(chǎn)成交額比去年同期減少了35%以上。過去地方政府出售地皮籌集修建道路等基礎(chǔ)設(shè)施的資金，但現(xiàn)在地皮交易萎靡不振，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程只能中斷。他視之為惡性循環(huán)的中繼，苦日子還在后頭。謝國忠認為，房地產(chǎn)當前的回暖，“是因為有些信托產(chǎn)品，放高利貸到期了，有些盈利產(chǎn)品是銀行可以兌現(xiàn)的，所以很多人拿到錢之后，不敢去放高利貸了”。

　　7月7日，溫家寶總理在江蘇常州調(diào)研時強調(diào)，要防止變相放松購房政策，毫不動搖地繼續(xù)推進房地產(chǎn)市場各項調(diào)控工作，促進房價合理回歸，決不能讓房價反彈，造成功虧一簣。之后，國土資源部以及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進一步嚴格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果的緊急通知》。該通知要求，各級國土資源主管部門、住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)、城鄉(xiāng)規(guī)劃）主管部門要堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控不放松，密切配合做好各項工作，不斷鞏固調(diào)控成果，堅決防止房價反彈。

　　目前，國務(wù)院已派出多個督查組，對16個省(市)貫徹落實國務(wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況開展專項督查。據(jù)悉，包括住房限購措施、土地供應、差別化信貸政策執(zhí)行等，是督查重點。(董偉)