樓市泡沫破裂風險警示不可忽視

　　日前，有媒體報道稱，目前房地產(chǎn)行業(yè)泡沫破裂風險問題已經(jīng)引起了有關部委的注意，正在有針對性地研究解決措施。而部分國企開發(fā)商、金融系統(tǒng)、政府人士也已經(jīng)注意到房地產(chǎn)存在的泡沫風險。

　　關于中國房地產(chǎn)是否存在泡沫的問題，在國內(nèi)引起的爭論已有時日。無疑，這是事關未來中國房地產(chǎn)健康發(fā)展和中國經(jīng)濟金融健康穩(wěn)定安全的大問題。

　　長期以來，一些專家、開發(fā)商以及個別地方政府認為，中國房地產(chǎn)不存在泡沫，當前的房地產(chǎn)市場不僅不會對經(jīng)濟帶來泡沫風險，而且是經(jīng)濟發(fā)展的強勁動力。但包括萬科董事長王石、SOHO中國總裁張欣等在內(nèi)的開發(fā)商，以及謝國忠、牛刀等專家都認為，中國房地產(chǎn)存在巨大泡沫，而且這種泡沫已經(jīng)到了即將破滅的地步。

　　值得關注的是，美國前財長亨利·保爾森在2013年成都《財富》全球論壇上表示，當前中國經(jīng)濟已經(jīng)放緩，應及時處理房地產(chǎn)泡沫。同時，他還認為這種泡沫蘊藏著巨大的經(jīng)濟金融風險。從某種意義上說，也許作為旁觀者的保爾森看得更清楚，他的警示值得重視。

　　此外，全國的房價收入比和租售比兩大指標也印證了我國房地產(chǎn)泡沫的存在——前者超過12，后者超過了1：400，明顯超過國際慣例，已是泡沫表現(xiàn)。

　　從已有數(shù)據(jù)及分析來看，中國房地產(chǎn)存在泡沫風險是不爭的事實，而這種泡沫最終必將破滅是預料之中的。之所以至今沒有破滅，一個重要原因是這幾年政府主導的大投資特別是2008年金融危機時期的4萬億元大投資支撐住了房地產(chǎn)泡沫，大投資背后的貨幣大量投放、貨幣的嚴重超發(fā)在某種程度上“保護”并掩蓋了房地產(chǎn)泡沫。

　　近幾年，雖然受到限購限貸政策影響，商業(yè)銀行籠子里的資金進入樓市受到了一定程度的限制。但是，房地產(chǎn)繞過金融籠子直接融資比重正在不斷攀升，已成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重要的資金來源之一。其所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，資金總額在8年間增長高達6.5倍。這與央行公布的社會融資總額趨勢驚人一致。2013年一季度社會融資規(guī)模為6.16萬億元，當季人民幣貸款占同期社會融資規(guī)模僅為44.7%，其他融資占比高達55.3%，而其他社會融資大部分進入到了房地產(chǎn)領域。

　　同時，房地產(chǎn)泡沫的另一大推手是土地價格直線攀升。一些地方政府扮演了一個非常尷尬的角色，一面進行調(diào)控，喊著打壓房價，另一面又推高地價。

　　目前，從國內(nèi)看，大投資模式已經(jīng)難以為繼，繼續(xù)推高房地產(chǎn)泡沫的貨幣基礎正在動搖。從國際上看，美聯(lián)儲量化寬松政策退出預期上升，國際熱錢撤離新興市場體國家風險正在涌動醞釀。這兩天泰國股市、印度股市、菲律賓股市、印尼股市等都呈現(xiàn)出暴跌，金融風險正在提升，一旦蔓延到中國內(nèi)地，樓市泡沫率先出現(xiàn)破裂的風險是存在的。

　　因此，對于樓市泡沫風險，不應該停留在“爭論”或“注意”階段，而是要盡快采取應對措施。比如：改變房價上漲預期，必須首先改變地價上漲預期。從根本上打破政府壟斷土地市場的局面，在土地經(jīng)營上引入市場機制。改變目前政府從農(nóng)民手中低價圈地、高價賣給開發(fā)商的狀況，使擁有土地經(jīng)營權者直接進入土地交易市場交易等。

　　總之，不繼續(xù)強化房地產(chǎn)調(diào)控就絕不會遏制住高房價、高地價，最終將遭受房地產(chǎn)泡沫破滅的沉痛打擊。這是政府無論如何都不能回避的問題。越沉默，積累的問題會越大越尖銳，解決起來的難度也越大越棘手，最終對我國經(jīng)濟金融的危害性也更大。（余豐慧）