上海地產(chǎn)圈似乎流傳著神秘的“三月魔咒”。從6年前頒布第一道限購令開始,每逢暮春之末,便會有調控將至的傳聞。過去幾年這或許只是一劑定時安慰,但今年3月25日“史上最嚴”房地產(chǎn)調控政策的靴子落地,則成為了一次精準應驗。

　　事實上,這個消息已經(jīng)發(fā)酵了一個月之久。幾乎每個被房子擊中心結的人都奮力轉發(fā)著來源不明的信息,有的如往年一般經(jīng)歷了意淫降價的興奮,有的心懷不屑地將之視作中介營銷,而更多迫切希望在這座城市筑巢的人不敢大意地選擇了提前購房,乃至刷爆了官方的網(wǎng)簽系統(tǒng)……

　　新政執(zhí)行之后的上海灘更是一幅喜憂參半的眾生相。非戶籍人士購房必備的社保繳納年限從累計2年提高到連續(xù)5年,二套非普通住房首付比例從四成激增到七成,限購資格審核流程從交易階段前置到了簽約環(huán)節(jié)……政策之手確實充滿了鎮(zhèn)靜瘋狂樓市的溫情,卻也讓許多剛需人群望城興嘆。

　　而更大的懸念是,這個有史以來最嚴厲的調整政策究竟能不能驅走春節(jié)后房價暴漲的魅影?

　　故事一

　　白領差點被逼回老家

　　25日上午,陸瀟瀟緊緊抓著手機,時不時點亮屏幕。往常只有當美國大老板偶爾蒞臨,負責對外事務的她需要張羅發(fā)布會時,神經(jīng)才會如此繃緊。但這一次,她只是在等一個已經(jīng)“事先張揚”的結果。

　　“經(jīng)過這幾個月的買房折騰,我承認自己心態(tài)也很復雜,就想第一時間知道自己有沒有做對。”24日晚上她17:00踏出陸家嘴金融圈的辦公 樓;17:20沖進地鐵站,沿途在便利店買了一個三明治;18:30跨進位于松江新城的開發(fā)商網(wǎng)簽中心門檻,被告知網(wǎng)上合同備案系統(tǒng)下午2點半就已經(jīng)癱瘓 死機;21:00搶修恢復后的系統(tǒng)仍然需要排隊候位;23:50終于趕在新政落地的前夜完成了網(wǎng)簽。

　　25日上午還不到10點,上海市政府關于房地產(chǎn)調控新政的新聞發(fā)布會尚未正式召開,拿到文字素材的現(xiàn)場記者已經(jīng)將材料拍照傳到網(wǎng)上,各種公眾號開始瘋轉新政的條條杠杠。

　　“看到外地人在上海買房的社保繳納要求從原先只要加起來滿2年一下子提高到連續(xù)繳滿5年,我松了一口氣,如果不是24日連夜網(wǎng)簽,我們就被限購了,一切都是值得的。”陸瀟瀟說話間帶著連月來難得一見的輕松。

　　和她一樣爭分奪秒的還有數(shù)千購房者。數(shù)據(jù)顯示,24日上海一手房網(wǎng)上簽約1776套,25日更達到了2495套。若以每套住房100平方米計算,兩 天的簽約平米數(shù)就達到2月份半個月的銷售水平。根據(jù)規(guī)定,新政即日生效,意味著25日前的網(wǎng)簽仍可以按照舊政執(zhí)行,25日“搶簽”的客戶則不得不抱憾而 歸。

　　陸瀟瀟告訴記者,去年11月眼看著房價暗流涌動,她動了置換的念頭,“原先的小戶型雖然位于中內環(huán)之間,但面積只有40多平米,生了寶寶以后,父母 從外地搬來照顧,五口人實在擠不下。”早在去年11月初,這套房子就已經(jīng)被買家接盤,誰知道因為交易過于火爆,買家自行前往銀行申請貸款的材料被壓在網(wǎng)點 長達一個月,直到今年2月才批下貸款,她的置換計劃因此變得相當被動。

　　在被二手房房主連續(xù)跳價后,她和先生有了回省城發(fā)展的想法,“我們當時的感覺是在上海換不到房子了,所以開始動用各種渠道在省城找工作,其間還在當?shù)鼗鹚儋I下了一套公寓,其實已經(jīng)做好了回去發(fā)展的準備。”

　　但最后涉險“過關”的陸瀟瀟還是決定留下。“我是學金融的,他是學化工的,在當?shù)卣夜ぷ鞫疾豁樌?去大公司往往要有強大的人情關系,去小公司又不甘心其和上海平臺之間的巨大落差。”她對記者坦言,新政將外地人在上海購房的門檻提高到了“全國最嚴”,許多剛需被“錯殺”。

　　據(jù)記者梳理,一線城市中,同樣要求外地人繳納社保年限達到5年的只有北京,但北京并不要求購房者已婚,而早在2012年6月上海就已經(jīng)限制單身外地人買房;廣州和深圳目前對外地人購房的社保繳納年限僅為3年。

　　故事二

　　留學生稱上海戶口比美國綠卡還金貴

　　如果被新政限購,“踏空”的陸瀟瀟可能會離開上海,而對同樣屬高端人才的陳婷來說,是否回上海也成了兩難抉擇。8年前,她從復旦大學物理系畢業(yè),曾通過歐盟項目留學歐洲四國,后赴美攻讀天體物理學碩博,前不久剛拿到了費米國家實驗室獎學金。

　　見到記者時,風塵仆仆的陳婷剛結束長途飛行,還在倒時差。“昨天見親戚,大家都在談房價,所以我剛回來也對新政了如指掌。”雖然是上海“土著”,但 對于升級版的限購政策,她還是連連感慨“戶口本比綠卡還金貴”,“在美國買房是不需要綠卡的,只要經(jīng)濟許可,負擔得起房貸就可以。”

　　回國發(fā)展一直是陳婷人生計劃的一部分,“美國的博士后項目是靈活的,隨時可以終止,原先我理想的狀態(tài)是適當?shù)臅r間回母校拿教職,或者去上海天文臺工作,但現(xiàn)在突然發(fā)現(xiàn)自己很可能‘回不起’。”

　　因為動遷的緣故,陳婷名下已有一套位于浦東三林的一室一廳,緊挨著父母家,但距離佘山天文臺和東北角的復旦都有數(shù)十公里之遠。“原先有兩種想法,一 是在單位附近再購置一套,但新政要求五至七成首付,難以承受;另一種方案就是置換,不過經(jīng)過這一輪瘋漲,上海住宅的性價比已經(jīng)遠遠不如芝加哥,不可能不糾 結。”

　　即將從達拉斯遷往芝加哥的陳婷告訴記者,費米實驗室所在地距離芝加哥約50分鐘車程,因為不堵車,比開車從上海天文臺所在的佘山到人民廣場時間還 短,“在當?shù)鼗?0萬~50萬美元可以購買一套帶花園的復式四室兩廳,美國購房首付只要求一成,貸款審核的風控要求和上海差不多,大約月還款額可以貸到稅 后工資的1/2,但是因為有房貸抵個人所得稅的政策,所以實際上每月的現(xiàn)金壓力比房租還要低2/3。”

　　至少短期內,陳婷打消了回上海的念頭。“在復旦附近想買一套60平米的老公房至少要330萬人民幣,價格已經(jīng)觸及非普通住宅的范圍,首付七成意味著 要拿出230萬左右,因為沒有在國內繳過公積金,剩下的錢只能問銀行貸,按照新政,利率要上浮1.1倍,同樣買房,在上海的生活壓力會比在芝加哥更大。”

　　據(jù)悉,目前二套房首付成數(shù)方面上海新政也是“全國最嚴”,上海原先只要求首付四成,新政將普通住房首付提高到五成,非普通住房首付提高到七成,相比之下,北京、深圳、廣州首付分別要求五成、四成、三成。

　　實際上,上海“普通住房”即將絕跡。按照標準:內環(huán)總價450萬以上,中環(huán)總價310萬以上,外環(huán)總價230萬以上都算作非普通住宅。

　　“多年前我有學長讀完博士回國,在高校拿到了教職,學校還有一定購房補貼,其實那個時候和現(xiàn)在比,工資是沒有什么區(qū)別的,但上海房價已經(jīng)天翻地覆,這大概是我們這一代人的宿命。”陳婷對記者無奈地表示。

　　故事三

　　連環(huán)置換“撞車”新政

　　記者在采訪數(shù)位購房者后發(fā)現(xiàn),與許多被新政擋在門外的人相比,其實有驚無險完成交易的陸瀟瀟和名下已有房的陳婷都還算幸運,由于春節(jié)后的房價暴漲主要由置換型需求推動,所以“3·25新政”出臺后,不乏連環(huán)交易觸礁的案例。

　　來自第一梯隊中介的葛蓀雨就見識到了連環(huán)置換交易中的尷尬“夾心層”。“因為生了二胎,A打算賣掉自住小戶型置換成學區(qū)房,有意向接盤的是一對外地 小夫妻家庭B,學區(qū)房的賣家是中年夫妻家庭C,C也是置換,打算將名下一套學區(qū)房換成D名下的郊區(qū)連體別墅,‘新政’出來后,有兩套房的C首付提高了 30%,要求A優(yōu)化付款方式,將首付提高到50%以上,但是A的上家B因為社保沒繳滿5年被限購,所以整個交易都只能推翻重來。”

　　葛蓀雨告訴記者,以往這種復雜的連環(huán)交易并不多見,但因為當下置換型需求占主流,所以連環(huán)單越來越多,新政導致的不穩(wěn)定性也越來越強烈。“如果是在 一個中介門店操作的,還能開碰頭會來協(xié)商,但這個案子里幾張單子都是在不同的中介談的,原本A和C已經(jīng)收了定金,都沒有網(wǎng)簽,后續(xù)環(huán)節(jié)處理起來非常頭 疼。”

　　據(jù)記者了解,上海“3·25新政”首日逼近2500套的一手房成交量刷新了歷史紀錄,但其中有不少已經(jīng)成功網(wǎng)簽的購房者最終會因為購房資格不符合要求而被迫退房,未來幾天上海可能出現(xiàn)大規(guī)模退房潮。

　　葛蓀雨的另一重煩惱在于他自己也可能會被新政“擠出”。“限購以后,上海將進入成交淡季,基本今年全靠一季度的業(yè)績來養(yǎng)活自己了。”他對記者分析, 前期一輪置換潮讓上海樓盤的“換手率”空前高漲,交易越冷清,這部分自住需求為主的房東越可能捂盤不動,這種惡性循環(huán)可能令成交量雪上加霜,引發(fā)中介的又 一波關門潮,“實在沒辦法只好回老家。”

　　有業(yè)內人士援引數(shù)據(jù)稱,去年3月底政府部門連發(fā)利好,將二套房貸款首付降至四成,還將個人住房轉讓免征營業(yè)稅的期限由購房超過5年(含5年)下調為 超過2年(含2年),被認為是此前為樓市松綁的肇始,實行一年至今,以內環(huán)內的兩個標志性高端樓盤仁恒河濱城和世茂濱江來看,按套數(shù)算換手率都達到了 15%左右,中環(huán)和外環(huán)知名樓盤的換手率也在8%~10%,短期內賣盤可能更加稀缺。

　　記者查詢發(fā)現(xiàn),“3·25新政”發(fā)布后短短數(shù)日,上海一手房成交量已經(jīng)出現(xiàn)“急凍”現(xiàn)象,周四即政策出臺前一天成交面積達到最高點,為21.42萬 平方米,周六和周日分別降到5.92萬平方米和4.15萬平方米。如果和周五成交面積相比,分別下降67%和77%,和周四最高點相比,則分別下降72% 和81%,和周一到周三平均成交面積相比,也分別下降21%和45%。

　　記者觀察

　　上海“3·25新政”觀察

　　《中國經(jīng)濟周刊》 記者 勞佳迪

　　上海為何出臺“史上最嚴”調控政策?

　　除了限購和降低二套房杠桿,上海“3·25新政”內容還對投機炒作多有約束,包括企業(yè)購買的商品住房再次上市交易,需滿3年及以上,如果其交易對象為個人,也將嚴格按照限購政策執(zhí)行;同時,為進一步規(guī)范交易行為,限購審核將前置至交易備案環(huán)節(jié)。

　　“上海以前有許多不成文的潛規(guī)則來避開限購,比如在買一手房的時候付了全款,但故意拖延不辦理房產(chǎn)證,雖然理論上對房產(chǎn)的擁有是以取得房產(chǎn)證為標 志,不辦理房產(chǎn)證也可能暴露出各種風險,但根據(jù)國情和最高法的司法解釋來看,業(yè)主只要實際入住,是沒有人能夠影響他對房產(chǎn)的所有和使用的,所以有些不滿足 購房資格的買家就鉆了這個空子。”一位置業(yè)法律顧問告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者,這是因為過去房地產(chǎn)交易執(zhí)行的是限購審核在網(wǎng)簽之后,現(xiàn)在先查限購資格再簽 交易合同是補上了缺口。

　　那么,上海管理層為何這次“動了真格”?樓市過熱是最明顯的原因。根據(jù)易居研究院提供的數(shù)據(jù),今年前兩個月,上海純商品住宅(剔除保障房)銷售均價 分別為35911元/平方米、36381元/平方米,同比上漲25.6%、24.2%,接連突破2015年11月34763元/平方米的銷售均價,創(chuàng)下歷 史新高;成交面積更是同比增長77.2%、68.7%,相比2015年底同比增速提高了30~40個百分點,增幅驚人。

　　截至2月底,上海新建純商品住宅(剔除保障房)庫存總量為937萬平方米,同比下降了26.9%,環(huán)比下降6.2%。“從絕對值上看,這一輪上海房 地產(chǎn)市場高溫下的庫存量接近2013年882萬平方米的最低值,但在庫存減少速度上,本輪明顯快于上一輪,這從側面也反映了本輪市場熱度高于上一輪。”易 居研究院院長丁祖昱對記者分析。

　　記者從一位地產(chǎn)圈高層處還聽到一種分析稱,去年3月底國家松綁房地產(chǎn)的初衷是為了三四線城市去庫存,但眼下樓市“冰火兩重天”的現(xiàn)狀卻令去庫存陷入 怪圈。“因為現(xiàn)在很多想在上海買房的非戶籍人士都是獨生子女,父母是賣掉了在三四線城市的房子來湊首付,這樣循環(huán)下去,三四線城市房地產(chǎn)市場只會越來越蕭 條,所以不得不控人。”這也解釋了為什么武漢、南京、深圳會在上海發(fā)布“3·25新政”的同一天宣布調控政策。

　　來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)佐證了這種看法:2月一、二、三線城市新建商品住宅價格環(huán)比均上漲,但漲幅分別比上一個月擴大0.5、0.1和0.1個百分點,城市間房價漲幅差距正進一步擴大,一線城市和個別熱點二線城市漲幅遠高于其他城市。

　　另一方面,記者也注意到,上海一直是執(zhí)行限購最“積極”的城市之一。2010年9月29日,國家發(fā)布“國五條”要求“房價過高、上漲過快、供應緊張 的城市要在一定時間內限定居民家庭購房套數(shù)”,10月7日,上海就初次發(fā)布了滬版限購令,規(guī)定本市和外省市居民都只能新購一套商品住房;2011年1月 31日,在國家正式頒布限購令要求一線城市嚴控房地產(chǎn)市場之后的第五天,上海就更新了限購令,要求非戶籍人士買房必須繳滿一年社保;此后,上海不斷加碼限 購。

　　上海房價會不會大跌?

　　從管理層的調控預期看,新政頒布后希望市場變化呈現(xiàn)“三部曲”——滯漲、量縮、價跌,如今滯漲和量縮都立竿見影,但對是否價跌的看法卻出現(xiàn)分化。

　　有從事房產(chǎn)政策研究的人士指出,滯后一期的房價指數(shù)對當期房價指數(shù)的影響高達 98%,并且在 12 個月內,前期房價對現(xiàn)期房價的貢獻率超過 50%,這表明房地產(chǎn)市場影響價格的最重要因素是購房者預期,所以房地產(chǎn)市場的調控的關鍵也在于調整消費者的預期。

　　“房地產(chǎn)市場限購政策只能在短期內起到抑制房價的作用,通過行政手段抑制需求并不能解決房地產(chǎn)市場供求矛盾的實質問題,長期來看政策沒有很好的效果,若沒有很好的退出方法,被抑制的購房需求得到釋放可能會導致房價的報復性上漲。”該人士對記者坦言。

　　中金公司首席經(jīng)濟學家梁紅也認為,過往多年的實踐已證明,需求端調控在長期是基本無效的,限購、提高首付比例、增加交易稅等需求端調控手段,并未能制止過去5年的房價上漲。根據(jù)國家統(tǒng)計局官方數(shù)據(jù),以2010年調控周期開始為基準,上海房價5年仍然上漲37.6%。

　　而記者注意到,自2015年二季度以來,國家層面出臺的樓市利好政策刺激不斷,以往積壓的購房需求確實得以集中釋放,成交量迅速回升且達到近幾年的 峰值。其中,二手商品住宅成交量同比上漲近一倍,其成交量2662萬平方米是一手商品住宅成交量1310萬平方米的兩倍,可見二手房市場成交量之巨。

　　華泰證券撰文稱,當前樓市呈現(xiàn)出更多的貨幣現(xiàn)象,但這一次的調控并未針對貨幣手段進行收緊,按照過去行政管控和貨幣管控同時收緊的時效性看,都在半 年后出現(xiàn)樓市降溫,預計這一次的降溫時間將略有后移,由于需求限制,上海銷量將出現(xiàn)下降,但在改善性和投資性需求支持下,房價變化將較小。

　　據(jù)悉,中國目前廣義的貨幣供應量 M2 高居世界第一位,M2 與 GDP 的比值已高達 1.9:1,這意味著中國金融市場中有太多閑錢,而沒有相應的實體經(jīng)濟來承載,泡沫由此而生。

　　“我們做過模型分析,從長期來看貨幣供應量 M2 對房價指數(shù)的影響程度要比房地產(chǎn)市場限購政策大,但是制定貨幣政策的實施成本比較高,對整個經(jīng)濟基本面影響較大,所以目前中國經(jīng)濟發(fā)展逐漸放緩的大背景 下,只能由各地因城施策,使用限購等政策限制房價。”上述房地產(chǎn)研究人士對記者解釋。

　　不過,也有不愿具名的分析人士直接對記者指出,對于移民繁多的上海而言,嚴厲的限購政策容易造成制度瑕疵和道德風險,就一項公共政策而言有失公平 性,也不利于長期人才輸入,尤其是現(xiàn)在的調控很大程度上仍是限制剛需購買,而調控市場的根本還是應該盡快推出房產(chǎn)稅等,增加投機持有的成本。