中新網(wǎng)北京9月24日電 9月22日開始，樓市再次迎來收緊的調(diào)控浪潮。2天時(shí)間內(nèi)重慶以及南昌、西安、長沙、南寧、貴陽、石家莊6個(gè)省會城市加碼樓市調(diào)控。西安外，其他6城均出臺了限售措施。粗略統(tǒng)計(jì)3月份至今全國已有41城出臺限售政策，分析人士預(yù)計(jì)后續(xù)或有其他城市跟進(jìn)。

　　2天7城加碼調(diào)控 主打限售措施

　　梳理各地政策，重慶主城區(qū)新購新建商品住房和二手住房須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年后才能上市交易；貴陽規(guī)定，在當(dāng)?shù)刭徺I新建商品住房，3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓；南寧則是限售升級，在市區(qū)(不含武鳴區(qū))法人單位購買二套及以上住房限售2年。

　　南昌出臺“限房價(jià)、競地價(jià)”政策，并要求全市(含南昌縣、進(jìn)賢縣、安義縣、新建區(qū))范圍內(nèi)所有新交易的住宅，須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓；長沙除限購升級外，規(guī)定當(dāng)?shù)刭徺I的商品房(含二手房)，取得不動產(chǎn)權(quán)證3年后才能再次出售；石家莊則實(shí)施限購的同時(shí)要求新購的住房(含新建商品住房和二手房)5年內(nèi)不得上市交易。

　　與上述6城市不同，西安新政并未涉及限售，而是通過商品房價(jià)格申報(bào)控制房價(jià)。要求西安的商品住房項(xiàng)目在辦理預(yù)售許可前，或已取得預(yù)售許可證但尚未售出的商品住房在調(diào)價(jià)前須向西安市物價(jià)局進(jìn)行商品住房價(jià)格申報(bào)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從上述城市的政策內(nèi)容看，基本以限售為主，打擊了投資需求、抑制市場炒作氛圍，有利于市場平穩(wěn)。

　　中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認(rèn)為，2天7城加碼樓市調(diào)控，表明新一輪樓市調(diào)控再次打響，同時(shí)傳遞了樓市調(diào)控不存在放松反而會再度加碼的信號。

　　遏制炒房 半年內(nèi)限售城市已達(dá)41城

　　限售指新購住房需取得產(chǎn)權(quán)證后，需持有一定年限方可上市交易。自2017年3月25日廈門市首個(gè)實(shí)施限售政策后，限售城市陣營不斷擴(kuò)圍，福州、廣州、青島、常州、揚(yáng)州、東莞等城市先后實(shí)施該政策。

　　截至9月23日，隨著長沙、重慶、貴陽、南昌等城市新政的出臺，粗略統(tǒng)計(jì)目前全國實(shí)施限售的城市已達(dá)41個(gè)，限售期限在2年-10年之間，其中23城限售期限為2年，11城限售期為3年，4城限售期為5年。

　　另值得注意的是，杭州、南寧限售措施并不對個(gè)人實(shí)施，杭州要求企業(yè)購買需證滿3年，南寧法人單位需證滿2年。武漢則是對部分地區(qū)的存量房實(shí)施限售。

　　在多數(shù)分析人士看來，限售是打擊投資“炒房”的有力措施。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，近期多城密集出臺限售政策充分體現(xiàn)了監(jiān)管層對限售政策落實(shí)效果的肯定，所以各地逐漸推廣這類模式。

　　謝逸楓稱，限售暫時(shí)性凍結(jié)和放緩新交易住房的二次流通，使得短期炒房的難度加大，可阻擊各路資金大規(guī)模流進(jìn)房地產(chǎn)，避免市場大起大落。

　　為何是這些城市加碼調(diào)控？

　　記者注意到，此番加碼樓市調(diào)控的城市均不屬于15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線的城市。直轄市重慶外，其余均為省會城市。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這一輪實(shí)施限售的城市限購政策推行時(shí)間較晚，部分城市甚至沒有限購政策，受熱點(diǎn)城市外溢效應(yīng)影響明顯，需要對持續(xù)上漲的房價(jià)進(jìn)行管控。

　　張大偉指出，長沙、重慶等城市屬于次熱點(diǎn)城市，這些城市的近日出臺的調(diào)控政策基本是之前15個(gè)熱點(diǎn)城市已執(zhí)行的政策，意味著房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)開始逐步下調(diào)到更多的二三線城市。

　　3月份從北京開始，以限價(jià)、限購、限貸、限賣、限商為主要標(biāo)志的“五限”調(diào)控，在15個(gè)熱點(diǎn)城市逐步實(shí)施。歷經(jīng)近半年后效果明顯顯現(xiàn)，8月份15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市出現(xiàn)近3年新房價(jià)格環(huán)比首次全部“停漲”現(xiàn)象，一線城市則新房價(jià)格29個(gè)月來環(huán)比首次下降。

　　而國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月份的新建商品住宅價(jià)格指數(shù)中，石家莊環(huán)比漲0.1%，同比漲9.5%；重慶環(huán)比漲0.3%，同比漲12.9%；長沙環(huán)比漲0.2%，同比漲16.9%；南昌環(huán)比漲0.9%，同比漲8.7%；西安環(huán)比漲0.3%，同比漲14.7%；貴陽環(huán)比漲0.7%，同比漲9.2%；南寧環(huán)比漲0.6%，同比漲12.5%。

　　易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，本次長沙新政調(diào)控力度大于重慶、貴陽、石家莊、南寧、南昌等城市，主因是8月份的全國70城房價(jià)同比增幅中長沙居第一。

　　嚴(yán)躍進(jìn)稱，這些城市出臺的政策更強(qiáng)調(diào)限售而不是限購，是因?yàn)檫@類城市多半是去庫存和控房價(jià)并軌的城市，通過限售，既能實(shí)現(xiàn)去庫存也可以防范各類短期資金套現(xiàn)的做法。

　　更多城市后續(xù)會加入調(diào)控大軍？

　　嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)限售城市會擴(kuò)容，尤其是省會城市和重點(diǎn)三線城市。謝逸楓認(rèn)為，按城市熱度、房價(jià)的角度看，未來更多一二三線熱點(diǎn)城市加入。張大偉則直接指出，還有哪些城市會要出臺調(diào)控政策，可直接看8月份的房價(jià)漲幅榜單。

　　15個(gè)熱點(diǎn)城市以及近2天發(fā)布調(diào)控政策的城市外，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月份新建商品住宅價(jià)格同比漲超10%的其他城市有北海、岳陽、常德、洛陽、沈陽、秦皇島等城市。

　　“比較明顯的庫存減少，有的三四線城市出現(xiàn)價(jià)格上升的現(xiàn)象。同比漲幅明顯的城市分別是菏澤、湖州、溫州、徐州、贛州、衢州市、滄州市、漳州市、嘉興等。”張大偉認(rèn)為，未來將有更多庫存周期短的城市發(fā)布約束性的政策。

　　近期，山東臨沂、泰安，廣東揭陽、河南洛陽，安徽六安、銅陵、安慶、亳州以及江蘇揚(yáng)州等三四線城市陸續(xù)出臺房地產(chǎn)相關(guān)政策，收緊樓市、加強(qiáng)監(jiān)管。

　　楊紅旭認(rèn)為，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市中的武漢、南京、杭州市場氛圍仍熱，可能跟進(jìn)實(shí)施加碼的調(diào)控。

　　嚴(yán)躍進(jìn)稱，后續(xù)城市的限售政策會有新的版本，限售周期可能會延長，進(jìn)而體現(xiàn)對限售政策堅(jiān)決執(zhí)行的力度，同時(shí)限售內(nèi)容可能會增加，和限購等政策進(jìn)行有效結(jié)合。

　　謝逸楓認(rèn)為，樓市調(diào)控是為了促穩(wěn)定，防風(fēng)險(xiǎn)，遏制房價(jià)上漲過快、打擊投資投機(jī)需求，由于供應(yīng)大減，需求受抑，成交量將會下降。

　　延伸——

　　多家銀行上調(diào)熱點(diǎn)城市首套房貸利率

　　融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，8月全國首套房貸平均利率為5.12%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.04倍，環(huán)比7月上升了2.47%；同比去年8月的4.44%，上升了15.35%。融360統(tǒng)計(jì)的533家銀行(分支行)中，有484家不再提供優(yōu)惠利率，占比高達(dá)90.8%。

　　近日，北京工、農(nóng)、中、建等多家銀行上調(diào)首套房房貸利率。對此，中國人民銀行營業(yè)管理部19日表示，此舉符合政策要求和導(dǎo)向。另，近期上海、深圳、南京等地商業(yè)銀行也陸續(xù)提高首套房貸款利率。

　　“房價(jià)逐漸出現(xiàn)調(diào)整，這種情況下，銀行的風(fēng)險(xiǎn)增加，銀行對抵押品的風(fēng)險(xiǎn)意識將提高，各家銀行預(yù)計(jì)后續(xù)將繼續(xù)收緊房地產(chǎn)的額度與提高房地產(chǎn)貸款的價(jià)格。”張大偉表示。

　　官方嚴(yán)打消費(fèi)貸違規(guī)流入樓市

　　2017年3月以來，全國多個(gè)地區(qū)都有消費(fèi)貸款異常增加現(xiàn)象，易居房地產(chǎn)研究院研究員王夢雯表示，廣東、福建、江蘇、上海、四川、河北等6地區(qū)的月度新增個(gè)人消費(fèi)貸款5月份以來都出現(xiàn)明顯攀升。

　　據(jù)媒體公開報(bào)道，在9月初，中國人民銀行營業(yè)管理部、北京銀監(jiān)局曾聯(lián)合印發(fā)通知，要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)針對個(gè)人經(jīng)營性貸款和個(gè)人消費(fèi)貸款開展自查工作，重點(diǎn)檢查“房抵貸”等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的情況。隨后，深圳、江蘇跟進(jìn)嚴(yán)查個(gè)人消費(fèi)貸款流入房地產(chǎn)市場。

　　近日，中國人民銀行會同銀監(jiān)會要求各地監(jiān)管部門，指導(dǎo)銀行規(guī)范個(gè)人消費(fèi)貸款，防止消費(fèi)貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

　　王夢雯分析，短期消費(fèi)貸款同比走勢大幅攀升，明顯偏離穩(wěn)中有升的社會零售額同比。按照社會零售額同比走勢估算，3月以來新增異常短期消費(fèi)貸款金額約3700億元，估計(jì)可能至少有3000億元流向樓市，約占新增短期消費(fèi)貸款總額30%。