深圳敲響中國土地“第一拍” 曾被質(zhì)疑賣國
1987年12月1日下午,深圳舉行首次土地使用權(quán)拍賣,經(jīng)過長達(dá)17分鐘的輪番叫價(jià),手舉11號牌的買主成為最大的贏家。劉廷芳 攝
上世紀(jì)八十年代的深南大道還是一條狹窄的柏油馬路,僅僅過了十幾年,深南大道兩側(cè)高樓鱗次櫛比,是深圳發(fā)展的一個(gè)縮影。 魯力翻拍
深圳冒險(xiǎn)敲響中國土地“第一拍”
土地使用全面引入競爭機(jī)制,開我國土地商品化先河
南方記錄
1987年12月1日,深圳會場舉行的一場特殊的拍賣會引起了廣泛的關(guān)注。之所以說特殊,是因?yàn)榕馁u的并不是通常的古董字畫,而是土地使用權(quán)。這場共和國建國以來國有土地使用權(quán)的第一次拍賣,因?yàn)閾?dān)心“拍賣”可能會引起一些人的反感,而把“拍賣”改稱為“公開競投”,但多年之后,當(dāng)人們回憶這場開天辟地的拍賣會,總是不吝美詞地稱之為中國土地“第一拍”。
次日,《南方日報(bào)》第一時(shí)間在頭版登載了關(guān)于這次拍賣會的報(bào)道:“隨著主持者最后一聲錘響,深圳市房地產(chǎn)公司終于以525萬元的地價(jià)款,獲得了一塊8588平方米土地的使用權(quán)。”將我國土地使用制度的這一次根本性變革的消息,向全國傳播出去。
其實(shí),翻閱當(dāng)年的《南方日報(bào)》就可以發(fā)現(xiàn),《南方日報(bào)》對于土地制度的變革一直保持著高度的關(guān)注,關(guān)于深圳土地使用權(quán)拍賣和國家土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度的報(bào)道,也每每占據(jù)著頭版的重要位置。
1987年9月9日,《南方日報(bào)》報(bào)道了深圳市政府通過招標(biāo)將位于深圳市上埗工業(yè)區(qū)的一塊5321.80平方米的土地一次性劃撥給中航技術(shù)進(jìn)出口公司深圳工貿(mào)中心使用的新聞；同年10月22日,《南方日報(bào)》在頭版預(yù)告深圳將于12月1日首次公開拍讓土地使用權(quán)；11月14日,國家已批準(zhǔn)上海、天津、深圳、廣州等正式進(jìn)行土地有償使用試點(diǎn)的新聞出現(xiàn)在頭版；緊接著在11月26日,《南方日報(bào)》頭版刊載了題為《深圳首塊宅地招標(biāo)昨天揭曉》的報(bào)道,深圳特區(qū)第一塊以招標(biāo)、投標(biāo)方式出售的宅地揭曉,深圳市深華工程開發(fā)公司以1705萬多元價(jià)錢中標(biāo),買下這塊面積共4.6萬平方米的商品房住宅用地。
由此,包括國有土地使用權(quán)“第一拍”在內(nèi)的深圳這一系列土地制度變革,產(chǎn)生了更為深遠(yuǎn)的影響。
當(dāng)月29日,廣東省人大常委會通過了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理?xiàng)l例》,規(guī)定土地使用權(quán)可以有償出讓、轉(zhuǎn)讓。其后,全國許多城市紛紛參照深圳的做法,實(shí)行了國有土地有償轉(zhuǎn)讓。更為重要的,1988年4月12日,七屆全國人大第一次會議通過了《中華人民共和國憲法修正草案》,將原來憲法中禁止出租土地的“出租”二字刪去,規(guī)定“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。
當(dāng)時(shí)媒體的評論:“這是一次歷史性突破,是我國土地使用制度的根本性變革,標(biāo)志著我國的根本大法承認(rèn)了土地使用權(quán)的商品屬性,跨出了土地商品化、市場化的重大一步。”
深圳土地首次拍賣中央組團(tuán)現(xiàn)場觀摩
換了人間
從20多年前的那次一錘定音開始,土地作為不可或缺的生產(chǎn)要素,煥發(fā)出前所未有的活力。地財(cái)涌動,我國經(jīng)濟(jì)社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展由此打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。土地使用制度的改革歷程,是一部成功引入競爭機(jī)制的歷史,并正在繼續(xù)向縱深推進(jìn)、切實(shí)發(fā)揮市場機(jī)制在土地資源配置中基礎(chǔ)性作用。
“第一拍”險(xiǎn)被說成是賣國
說到土地使用制度改革,恐怕很多人首先想起的就是1987年12月1日那場中國土地“第一拍”。時(shí)隔22年,當(dāng)年的執(zhí)槌拍賣官劉佳勝———這位曾任深圳市規(guī)劃國土局局長的拍賣見證人,如是描述首次土地使用權(quán)拍賣會給予他的震撼:“至今我仍能感覺到那時(shí)的心跳!”
劉佳勝回憶,當(dāng)年一說拍賣土地可不得了,有人說這是違反憲法,有人說我們要搞資本主義,甚至說是賣國行為。“由于擔(dān)心‘拍賣’可能會引起一些人的反感,我們把‘拍賣’改成了‘公開競投’。”
然而,事情的進(jìn)展卻比想象中的順利很多。深圳市政府事先在報(bào)紙上刊登了《土地競投公告》,拍賣前3天,就有44家企業(yè)領(lǐng)取了正式編號參加競投,其中外資企業(yè)有9家。拍賣當(dāng)天,時(shí)任國家體改委主任的李鐵映親臨現(xiàn)場,國務(wù)院外資領(lǐng)導(dǎo)小組副組長周建南、中國人民銀行副行長劉鴻儒以及來自全國17個(gè)城市的市長現(xiàn)場觀摩,香港派出了一個(gè)由21人組成的“深圳第一次土地拍賣參觀團(tuán)”。“如此高規(guī)格的土地拍賣儀式,后無來者。”劉佳勝說。
正式拍賣時(shí),這塊編號H409—4的地塊底價(jià)僅為200萬元,每口價(jià)5萬元。而競爭之激烈顯然出乎了劉佳勝的意料。各競投企業(yè)的法人代表爭相舉牌高聲叫價(jià)。當(dāng)價(jià)格上升到400萬元后,場上還是有3家競爭者舉牌叫價(jià)。隨著“420萬”、“485萬”、“490萬”的舉牌,會場里面的掌聲也是一浪高過一浪。
經(jīng)過長達(dá)17分鐘的輪番叫價(jià),劉佳勝終于一槌“定音”,莊嚴(yán)地宣告:“這塊土地的使用權(quán)歸經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)公司!”手舉11號牌的深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司駱錦星最終以525萬元的最高價(jià)成為這宗中國首場土地使用權(quán)拍賣會的贏家。不到一年的時(shí)間,東曉花園拔地而起。“當(dāng)時(shí)出售的房價(jià)是每平方米1600元,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于當(dāng)時(shí)的市價(jià)。”駱錦星說。盡管如此低價(jià),公司還是有近400萬元的凈利潤。
土地有償使用制改革“摸著石頭過河”
不過,引入競爭機(jī)制之路并非坦途,土地拍賣槌聲一度相當(dāng)寥落。
有媒體透露,1987年至1999年,深圳市利用拍賣和招標(biāo)兩種方式一共賣出了80多宗地,面積基本上都在1萬平方米左右,而每年協(xié)議出讓面積是100多萬平方米,兩者相差甚遠(yuǎn)。1995年、1996年還一度終止了土地拍賣。1998年深圳市土地出讓金達(dá)108億元,但這一年僅有的兩次招標(biāo)和兩次拍賣,一共只有3.3億元。1999年之前,深圳90%的土地實(shí)行的是非市場價(jià)格的協(xié)議出讓。
協(xié)議出讓意味著存在人為操縱和權(quán)利尋租的可能性,就有可能導(dǎo)致國有土地資產(chǎn)大量流失。然而讓行政權(quán)力從富有誘惑力的利益空間中退出,發(fā)揮市場機(jī)制在土地資源配置的基礎(chǔ)性作用,需要很大的勇氣。但這樣一來卻能帶來巨額的回報(bào)。1999年,浙江開始在全省范圍內(nèi)實(shí)行經(jīng)營性用地一律招標(biāo)拍賣制度。2000年,全國土地招標(biāo)拍賣收益為350億元,而浙江一個(gè)省就達(dá)195億元。
浙江的首創(chuàng)受到了中央的重視。2001年,國務(wù)院發(fā)出15號文件,要求從嚴(yán)控制建設(shè)用地供應(yīng)總量,嚴(yán)格實(shí)行國有土地有償使用制度,大力推行招標(biāo)拍賣,加強(qiáng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理,加強(qiáng)地價(jià)管理和規(guī)范土地審批行為。次年,國土資源部11號令則對經(jīng)營性土地協(xié)議出讓“叫停”,明確四類經(jīng)營性用地使用權(quán)出讓必須采用招拍掛方式。
這兩個(gè)文件對土地市場建設(shè)的推進(jìn)作用顯而易見:2000年全國招標(biāo)拍賣出讓土地的收益為350億元,2001年為492億元,增長率為40%。2002年,全國國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的宗數(shù)、面積、價(jià)款分別是上年的108.55%、273.8%和197%。
“有償”用地成國家法律
此后,這一國家政策更上升為國家法律。2007年3月16日頒布的《物權(quán)法》明確規(guī)定:“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的,應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價(jià)的方式出讓。”
當(dāng)然,我國土地有償使用制度改革一直繼續(xù)向縱深推進(jìn)。2008年1月,國務(wù)院3號文件除了明確要求嚴(yán)格落實(shí)工業(yè)和經(jīng)營性用地招拍掛出讓制度,還明確提出,今后對國家機(jī)關(guān)辦公和交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施、城市基礎(chǔ)設(shè)施以及各類社會事業(yè)用地要積極探索實(shí)行有償使用。
當(dāng)年7月下旬召開的全國國土資源廳局長座談會上,國土資源部明確提出,力爭用5年時(shí)間,對國家機(jī)關(guān)辦公和交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施(產(chǎn)業(yè))、城市基礎(chǔ)設(shè)施以及各類公共社會事業(yè)用地,一律實(shí)現(xiàn)有償使用。
深圳20年變身地產(chǎn)業(yè)翹楚
還看今朝
今日,若你置身于繁榮而熙攘的深圳鬧市街頭,一定會被街道兩側(cè)林立的樓盤深深吸引。但是,時(shí)間回溯至20余年前,光景與今朝迥異。是什么為深圳騰飛插上翅膀?許多人會說,這要?dú)w功于深圳作為中國改革開放試驗(yàn)田的特殊優(yōu)勢。不過必須看到,特區(qū)的建設(shè)與深圳發(fā)達(dá)的地產(chǎn)業(yè)的支撐密不可分。
“第一拍”進(jìn)行后的一年,1988年《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住房制度改革方案》及其9項(xiàng)配套細(xì)則正式公布,這是我國公布和實(shí)施最早的房改方案之一。住宅成了商品,深圳人走上了自己攢錢買房的道路。
深圳作為土地使用權(quán)制度、住房制度等一系列地產(chǎn)制度改革的策源地,造就并見證了中海、萬科、招商、金地、華僑城等著名的地產(chǎn)品牌的起飛。事實(shí)上,1988年11月18日深圳市第二次土地使用權(quán)拍賣會上,當(dāng)時(shí)在業(yè)界尚默默無聞的萬科以2000萬的天價(jià)成為該次拍賣的最大贏家,不僅一夜成名,還奠定了萬科走市場化房地產(chǎn)開發(fā)之路的基礎(chǔ)。除了萬科,還有在深圳精耕細(xì)種20多年的招商地產(chǎn),以及華僑城集團(tuán)等自深圳起步,并飛向全國的地產(chǎn)集團(tuán)。
在做穩(wěn)做大了深圳房地產(chǎn)市場后,許多深圳本土地產(chǎn)集團(tuán)紛紛“北伐”。萬科和中海算是最早去北京發(fā)展的廣東知名房地產(chǎn)企業(yè)。萬科開發(fā)了萬科城市花園、萬科星園和萬科青青家園等北京著名樓盤；中海地產(chǎn)自1997年進(jìn)入北京以來,迄今已開發(fā)了中海雅園、中海馥園、中海紫金苑等項(xiàng)目。
進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)勃發(fā)的21世紀(jì),又一批深圳房產(chǎn)商相繼北上,漸成燎原之勢。與10年前萬科獨(dú)走京城相比,這一批房地產(chǎn)商有著更強(qiáng)大集群優(yōu)勢,氣魄更大,資金也更充足。目前,“深軍”北上仍如火如荼,他們不僅帶去了廣東成熟的商業(yè)文化,也傳播了包括地產(chǎn)業(yè)的品牌、商業(yè)模式、物業(yè)服務(wù)體系等一整套成熟的市場化的理念。
如今的深圳地產(chǎn),代表的已不僅僅是狹義的深圳特區(qū)的開發(fā)行為,而是深圳向全國輸出的一個(gè)行業(yè)品牌、一種行業(yè)理念。而根據(jù)中國房地產(chǎn)TOP10研究組發(fā)布的2008年中國房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究成果,起步于深圳的中海地產(chǎn)、萬科分別以98.91億元和96.94億元成為房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌。
深圳地產(chǎn)業(yè)大事記
延伸閱讀
1984年深圳國際貿(mào)易中心大廈的施工創(chuàng)造“三天建成一層樓”的我國建筑史上的新紀(jì)錄,“三天一層樓”,“深圳速度”作為中國改革開放的奇跡被載入史冊。
1987年國務(wù)院批準(zhǔn)在深圳、上海、天津、廣州等地進(jìn)行土地使用制度改革試點(diǎn)。12月1日,深圳市率先公開拍賣了一塊國有土地的使用權(quán)。
1988年《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住房制度改革方案》公布,10月1日施行,這是我國公布和實(shí)施的最早的房改方案之一。
1991年深圳不動產(chǎn)拍賣行承辦全國第一宗抵押房產(chǎn)公開拍賣。
2001年《深圳房地產(chǎn)買賣合同》(預(yù)售)文本正式實(shí)施,深圳在全國率先實(shí)行房地產(chǎn)網(wǎng)上交易。
2002年深圳產(chǎn)生國內(nèi)首筆土地按揭貸款。
地動財(cái)涌改善民生
記者點(diǎn)題
“土地是財(cái)富之母”。這是17世紀(jì)英國著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家威廉·配第對土地巨大價(jià)值的概括。
中國房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)軍人物王石在自傳中這樣評價(jià)1987年末的這場拍賣會:中國房地產(chǎn)發(fā)展的最基本基石就是由此奠定的。
把這兩句話放到一起看,就不難理解為何當(dāng)初深圳“拓荒牛”們會冒著違憲的風(fēng)險(xiǎn)敲下中國土地拍賣的第一錘；也不難理解為何每每回顧歷史,中國土地“第一拍”都會被擺到了如此的高度。
地動財(cái)涌,有數(shù)據(jù)顯示,2001年到2007年,全國共取得出讓土地收入4.1萬多億元,這些收入源源不斷地投入城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和改造中,為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了強(qiáng)勁的動力。與此同時(shí),土地市場化配置也催生的龐大的房地產(chǎn)市場,房地產(chǎn)業(yè)也順理成章地成為了中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。乃至去年遭遇國際金融風(fēng)暴時(shí),中國也選擇了房地產(chǎn)業(yè)作為拉動消費(fèi)與投資的“急先鋒”。
我們不妨再把目光落到普羅大眾身上。25年前,在中國,住房是單位分配的,產(chǎn)權(quán)是集體所有的。由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代經(jīng)濟(jì)困難、物資緊缺,很多人也許工作了幾十年都沒有分到房子,又或者一家大小只能數(shù)十年如一日地?cái)D在一間小小的房子里。而如今,有多少人擁有了自己的房產(chǎn),又有多少人通過樓市先富了起來。
當(dāng)然,時(shí)至今日,房價(jià)一天高過一天讓人抱怨,開發(fā)商攫取了大量利益的行為遭人詬病。但以中國土地“第一拍”為代表的土地使用制度改革,對市場經(jīng)濟(jì)煥發(fā)前所未有的活力所作出的貢獻(xiàn)卻不容否定。而隨著國家對住房困難家庭的日益重視,由土地而來的財(cái)政資金將越來越多地投入到廉租房、政策性租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)中,相信“住有所居”在不遠(yuǎn)的將來就能實(shí)現(xiàn)。（記者盧軼 實(shí)習(xí)生葛鏗）
