多地廉租房產(chǎn)權(quán)漸變“私有化”
專家提醒：保障房建設(shè)“壓力轉(zhuǎn)移”需慎用
今年全國1000萬套的保障性住房建設(shè)任務(wù)給各地財(cái)政帶來不小壓力，為盡快回籠資金，一些地方開始嘗試廉租房“共有產(chǎn)權(quán)”或直接出售廉租房的方式來緩解資金壓力，廉租房開始出現(xiàn)不同程度的“私有化”，由租房轉(zhuǎn)化為變相購買廉價(jià)房。
專家認(rèn)為，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房有較大區(qū)別，廉租房“私有化”或?qū)p害真正的低收入群體利益，容易造成社會(huì)不公，對(duì)于各種形式的保障房建設(shè)“壓力轉(zhuǎn)移”方式政府需謹(jǐn)慎對(duì)待。
共有產(chǎn)權(quán)廉租房爭議漸多
今年5月份，山東德州市平原縣下崗職工肖恩軍終于搬進(jìn)了廉租房新家，但這套75平方米的新房和普通的廉租房有很大不同。因?yàn)樗漠a(chǎn)權(quán)不完全歸政府，肖恩軍花13萬多元購買了其80%的產(chǎn)權(quán)，這種擁有特殊產(chǎn)權(quán)屬性的房子被當(dāng)?shù)胤Q為“共有產(chǎn)權(quán)廉租房”。
根據(jù)平原縣出臺(tái)的《平原縣廉租住房共有產(chǎn)權(quán)實(shí)施意見(意見稿)》，推行這種廉租住房共有產(chǎn)權(quán)出讓的方式，是為了進(jìn)一步加大廉租住房建設(shè)力度，多渠道解決和籌集建設(shè)資金，解決更多城市低收入住房困難家庭的住房問題。
據(jù)平原縣房產(chǎn)管理中心副主任張永軒介紹，像肖恩軍一樣住上這種“共有產(chǎn)權(quán)廉租房”的家庭在平原縣還有不少，平原縣目前已竣工的370套廉租房中有140套為共有產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)過審查審批和搖號(hào)，分配工作已經(jīng)完成。剛開工的262套廉租房也計(jì)劃采用經(jīng)濟(jì)型共有產(chǎn)權(quán)房模式。
對(duì)于這種特殊的保障房模式，平原縣房產(chǎn)管理中心認(rèn)為，“共有產(chǎn)權(quán)廉租房”是一種經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房相結(jié)合的保障方式，可有效緩解住房保障工作中的擴(kuò)面與資金的矛盾，解決住房困難家庭迫切擁有自有住房享有自有產(chǎn)權(quán)的問題，平原縣已經(jīng)形成了一套補(bǔ)、租、售相結(jié)合的梯次推進(jìn)的多層次住房保障工作體系。
記者了解到，試水“共有產(chǎn)權(quán)房”的不僅僅是平原縣，近年來許多地區(qū)已興起這種特殊產(chǎn)權(quán)保障房。2010年底甘肅省出臺(tái)《甘肅省廉租住房實(shí)施共有產(chǎn)權(quán)管理辦法(試行)》，在全省多個(gè)地區(qū)實(shí)行廉租住房共有產(chǎn)權(quán)制度，以解決城市低收入家庭的住房問題；從今年起，青海省廉租住房將實(shí)行合同管理，根據(jù)被保障家庭的意愿，廉租房實(shí)行共有產(chǎn)權(quán)制度。
推行廉租房共有產(chǎn)權(quán)的不僅是西部省份，東部發(fā)達(dá)省份也在試水這一模式。今年上海將新開工和籌措保障性住房1500萬平方米，供應(yīng)1150萬平方米、約17萬套。其中，共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)約8萬套。截至7月底，共有產(chǎn)權(quán)房已達(dá)供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的為359萬平方米、約5.74萬套，占全年計(jì)劃的71.8%。
雖然沒能擁有房子的全部產(chǎn)權(quán)，肖恩軍仍十分滿意。“買了這個(gè)房子，心里踏實(shí)多了，不用再天天搬家了。”他說，這房子兩室一廳帶衛(wèi)生間和廚房，還有一個(gè)小儲(chǔ)藏室，老婆、兒子、女兒一家四口終于有了自己安定的家。
產(chǎn)權(quán)“私有化”可能導(dǎo)致公共資源分配不公
雖然，廉租房產(chǎn)權(quán)“私有化”既緩解了保障性住房建設(shè)資金壓力，又使困難群體得到了穩(wěn)定的住所，是一個(gè)雙贏的局面。但有民眾和專家認(rèn)為，這種做法可能損害了更多“第三方”真正需要廉租房的困難住戶，雖然刺激了廉租房更快投入市場，但由于共有產(chǎn)權(quán)的固定性，可能將造成近幾年來廉租房有效供給不足，并且廉租房不同于經(jīng)適房，應(yīng)更具“過渡性”和“保障性”。
據(jù)平原縣房產(chǎn)管理中心介紹，“共有產(chǎn)權(quán)廉租房”受到保障對(duì)象的歡迎，2010年初他們對(duì)廉租住房需求進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，僅三天時(shí)間，就有800多戶城市低收入家庭申請(qǐng)購買廉租房。
記者了解到，由于“共有產(chǎn)權(quán)廉租住房”購房者必須是廉租住房保障對(duì)象，他們的收入都比較低，為拿出十幾萬元的購房資金新增了不少債務(wù)。但由于廉租房的出售價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價(jià)，許多購房者認(rèn)為這筆“投資”值得。
上述實(shí)施意見規(guī)定，購買廉租住房辦理《房屋所有權(quán)證》后居住滿5年，按照屆時(shí)同地段商品住房與廉租住房差價(jià)的一定比例向縣政府交納土地收益等價(jià)款后，可以取得完全產(chǎn)權(quán)。取得完全產(chǎn)權(quán)后，房屋可以轉(zhuǎn)讓也可以由縣政府優(yōu)先回購。
但也有一些市民認(rèn)為這種做法不合適，他們認(rèn)為廉租房就是滿足收入者最低住房需求的，如果廉租房跟經(jīng)適房一樣可以用來出售，那今后這些房子也就不能輪換使用，或者這些人收入狀況好轉(zhuǎn)了，這些房子也不能再收回來。
對(duì)這種模式，還有不少市民擔(dān)憂將廉租房變相出售可能會(huì)導(dǎo)致公共資源分配不公。有人認(rèn)為，廉租房作為保障房的一種，是政府主動(dòng)讓利并動(dòng)用了公共資源的結(jié)果，如果允許購買和5年后出讓獲利，實(shí)際上是在用這種方式將公共資源套現(xiàn)獲利，容易造成社會(huì)不公。
山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗說，保障房尤其是廉租房更多是解決是“住有所居”而不是“住有所房”，如果很多住房用來出售必然會(huì)擠壓普通廉租房的空間，最終那些真正的低收入更得不到應(yīng)有的保障。
山東社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所所長張衛(wèi)國認(rèn)為，廉租房應(yīng)該是重點(diǎn)體現(xiàn)“廉價(jià)”“租賃”上，作為保障性住房，廉租房應(yīng)更加注重使用價(jià)值而不是廉價(jià)出售獲得的交換價(jià)值。“為了讓更多的人擁有住所，需要加快廉租房的流動(dòng)性，而不能變成購房者的固定資產(chǎn)。”張衛(wèi)國說。
保障房建設(shè)“壓力轉(zhuǎn)移”需慎用
除了廉租房產(chǎn)權(quán)“私有化”，在保障性住房建設(shè)資金不足壓力背后，其實(shí)還有諸多“壓力轉(zhuǎn)移”形式，這些形式在一定程度上可以算做是模式創(chuàng)新，但如果用不好卻會(huì)帶來更多不利影響。
一些城市在探索吸收社會(huì)資本進(jìn)入保障房建設(shè)領(lǐng)域時(shí)，采用企業(yè)自建廉租房的模式，將保障性建設(shè)主體轉(zhuǎn)向企業(yè)。如，日照市今年有建設(shè)3000套廉租房的任務(wù)，而政府只建設(shè)200套，有2000套住房是10家企業(yè)承建，建好后產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)，用來滿足本企業(yè)低收入職工住房需求。
專家認(rèn)為，這種方式對(duì)于解決當(dāng)?shù)氐褪杖肴后w的住房問題具有積極意義，但不容忽視的是鼓勵(lì)企業(yè)自建保障性住房滿足的僅是企業(yè)內(nèi)部員工的住房需求，政府部門還應(yīng)同時(shí)加大其他保障房建設(shè)和投入方式，為更多的人提供住房。
在普通商品房配建保障房也是“壓力轉(zhuǎn)移”的一種典型方式。這種模式是政府在出讓土地時(shí)要求房地產(chǎn)進(jìn)行配建。如山東省今年上半年已出臺(tái)政策提出，在新建商品住宅項(xiàng)目中按原則上不低于10%的比例配建保障性住房、公共租賃住房，有的市甚至規(guī)定，新增建設(shè)用地規(guī)劃為住宅的，按不低于20%的比例配建保障房，有的項(xiàng)目配建比例甚至要達(dá)到45%。
“這幾種做法對(duì)保障房建設(shè)任務(wù)的完成會(huì)起到重要作用，但從整個(gè)社會(huì)來看可能產(chǎn)生出新的不公平，如日照市的做法可能會(huì)成為一些有實(shí)力企業(yè)為職工謀福利的手段，普通民眾反而可能會(huì)失去機(jī)會(huì)。”山東省社會(huì)科學(xué)院研究員藺棟華認(rèn)為，政府不能僅靠采用這幾種模式而推掉了自己的責(zé)任。
山東中原物業(yè)顧問有限公司投資顧問部副總監(jiān)薄夫利認(rèn)為，在土地競拍時(shí)過度強(qiáng)調(diào)配建保障房建設(shè)的面積，雖然一定程度上提高當(dāng)?shù)乇Ｕ戏抗┙o比例，但卻可能會(huì)影響到普通商品房的供給，最終的建設(shè)成本轉(zhuǎn)移也會(huì)加大“夾心層”購房壓力。
李鐵崗說，各級(jí)政府應(yīng)慎用這些保障房建設(shè)“壓力轉(zhuǎn)移”方式，否則會(huì)違背保障性住房的本意，產(chǎn)生更多的社會(huì)矛盾。但總的來說，各地應(yīng)在保障房建設(shè)上切實(shí)加大投入，只有保障房數(shù)量真正多起來，保障分層才能有基礎(chǔ)，民眾才能有更多的選擇自由度，租還是買都會(huì)更為容易。
