11月24日,國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合召開堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房問題視頻會(huì)議,部署小產(chǎn)權(quán)房整治工作,“對(duì)在建、在售的堅(jiān)決叫停,并依法查處”。在11月22日,兩部委還聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房的緊急通知》。這是官方又一次明確強(qiáng)調(diào)小產(chǎn)權(quán)房不存在“轉(zhuǎn)正”的可能性(11月26日《新京報(bào)》)。

　　大部分小產(chǎn)權(quán)房質(zhì)量沒保障、游離于法律保護(hù)之外,且擾亂正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。就此而言,對(duì)在建、在售小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行整治,是從根本上維護(hù)廣大買房族的權(quán)益和法律的權(quán)威。有關(guān)部委短短3日內(nèi)對(duì)在建、在售小產(chǎn)權(quán)房治理,就進(jìn)行兩次相關(guān)部署,并迅速拆除、移交一部分小產(chǎn)權(quán)房違法的人和事,堅(jiān)決杜絕小產(chǎn)權(quán)房泛濫之心可見一斑。

　　眾所周知,小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生有其不可忽視的根本原因。具體說就是,當(dāng)集體土地僅僅作為土地或非小產(chǎn)權(quán)房用地,給農(nóng)民、城鎮(zhèn)居民帶來的低利潤(rùn)以及集體土地作為小產(chǎn)房建房用地給農(nóng)民、城鎮(zhèn)居民等帶來的巨額利潤(rùn),二者之間的巨大差距造成了一些開發(fā)商或農(nóng)民等利令智昏、鋌而走險(xiǎn),在國(guó)家有關(guān)部門和地方政府的一再禁止和打壓下,仍或明或暗地在建、在售小產(chǎn)權(quán)房。

　　造成這種悖拗的局面,主要是因?yàn)榘凑瘴覈?guó)現(xiàn)有的土地法等法律法規(guī)的規(guī)定,集體土地不能直接對(duì)集體外群體交易,即禁止買賣,只能在集體內(nèi)流轉(zhuǎn),而集體內(nèi)的簡(jiǎn)單利用,如單一糧食種植、低附加值作物種植,注定了這樣流轉(zhuǎn)的低價(jià)值、低收益,導(dǎo)致了農(nóng)民集體土地收益的減少。

　　要想有效遏制開發(fā)商或農(nóng)民在集體土地上違規(guī)建小產(chǎn)權(quán)房,提高農(nóng)民土地收益無(wú)疑是一條根本的對(duì)策。就目前情況看,提高土地補(bǔ)償金將是提高農(nóng)民土地收益的一個(gè)最主要渠道,在有效提升集體土地收益的同時(shí),也事實(shí)上提高了小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)的成本。成本提高,也就意味著開發(fā)收益的降低,而收益降低,則從根本上有效降低了違規(guī)開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的沖動(dòng)和內(nèi)在動(dòng)力。

　　當(dāng)然,要想讓這一設(shè)想真正發(fā)揮效力,就要在修改現(xiàn)有的相關(guān)土地等制度上下功夫。如在土地管理法中或者配套的《農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償條例》中,對(duì)集體土地征收的交易制度進(jìn)行明確規(guī)定,如建立土地征收(出讓)集體議事、征收轉(zhuǎn)讓規(guī)模、補(bǔ)償價(jià)與最終拍賣價(jià)比率等集體土地征收(交易)制度,真正讓集體土地與相關(guān)市場(chǎng)價(jià)格聯(lián)動(dòng)。同時(shí),輔以嚴(yán)格的罰則和監(jiān)督檢查,嚴(yán)防損農(nóng)事件發(fā)生,確保農(nóng)民根本利益。

　　此外,就提高農(nóng)地收益而言,還有更廣泛的途徑。比如,加快賦予符合政策的集體土地建房、租賃、交易權(quán),進(jìn)一步發(fā)展家庭農(nóng)場(chǎng)、優(yōu)化農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)等,大幅提高農(nóng)村等集體土地流轉(zhuǎn)和使用收益。如果農(nóng)民的集體土地收益切實(shí)大幅增加了,而且還是持續(xù)的長(zhǎng)久受益,誰(shuí)還會(huì)開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房?　

　　由此可見,小產(chǎn)權(quán)房不僅僅是一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)問題,還涉及更大范圍的制度完善、包括農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和轉(zhuǎn)型、幫民致富等更深層次問題。這不僅牽涉國(guó)土、住建等房地產(chǎn)管理部門,更與農(nóng)業(yè)部門密不可分。

　　因此,根治小產(chǎn)權(quán)房,需要更多方面參與,共同發(fā)力打組合拳:一方面,通過嚴(yán)格執(zhí)法查處,用堵的辦法提高違法代價(jià),確保小產(chǎn)房建設(shè)不反彈；另一方面,通過諸多綜合手段,用疏的辦法提升集體土地收益,從根本上消除違建小產(chǎn)權(quán)房的動(dòng)力。否則,只是簡(jiǎn)單地為了執(zhí)法而執(zhí)法,也許能夠取得一時(shí)的效果,但說不準(zhǔn)風(fēng)頭一過,春風(fēng)吹又生。而這無(wú)疑需要各級(jí)政府的施政智慧。（余明輝）