編者按:豪宅市場(chǎng)是一個(gè)城市房?jī)r(jià)的重要風(fēng)向標(biāo)。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,去年北京“10萬(wàn)元+” 豪宅成交611套,同比將近翻3倍,這樣的快速增長(zhǎng),值得高度關(guān)注。

　　■本報(bào)記者 王麗新

　　過(guò)去的2016年有“豪宅年”之稱(chēng),豪宅成交量井噴,導(dǎo)致價(jià)格快速拉升。

　　據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的2016年《一線城市豪宅市場(chǎng)研究報(bào)告》指出,2016年,一線城市豪宅去年累計(jì)成交接近2萬(wàn)套,同比增長(zhǎng)44%。值得關(guān)注的是, 2016年四季度,一線城市豪宅成交均價(jià)為97152元/平方米,達(dá)到有史以來(lái)最高位,與2015年第四季度均價(jià)76526元/平方米比較,同比增幅達(dá)27%。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院稱(chēng),近兩年一線城市豪宅市場(chǎng)“量?jī)r(jià)齊升”,住宅產(chǎn)品呈現(xiàn)“豪宅化”的發(fā)展趨勢(shì)。

　　均價(jià)最貴豪宅直逼21萬(wàn)元

　　據(jù)上述報(bào)告顯示,從2016年全年來(lái)看,“北上廣深”四個(gè)一線城市豪宅(均價(jià)在7.2萬(wàn)元/平方米以上)的有成交發(fā)生的樓盤(pán)達(dá)299個(gè),其中有93個(gè)樓盤(pán)全年成交在3套及以下,這些成交量極少的項(xiàng)目大部分都是尾盤(pán)。

　　而得益于此輪房地產(chǎn)回暖周期的帶動(dòng),為諸多購(gòu)房者和投資客創(chuàng)造了購(gòu)買(mǎi)豪宅的機(jī)會(huì),一線城市豪宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì),2016年全年,一線城市豪宅成交均價(jià)排名前10名的樓盤(pán),均價(jià)全部在15萬(wàn)元/平方米以上,第一名湯臣一品均價(jià)突破20.6萬(wàn)元/平方米。此外,排名前四位的樓盤(pán)全部位于上海,分別是浦東湯臣一品、原閘北華僑城蘇河灣、浦東翡翠別墅和華洲君庭,第五位是北京朝陽(yáng)區(qū)北京壹號(hào)院,均價(jià)在15.8萬(wàn)元/平方米左右,深圳地區(qū)成交均價(jià)最高的項(xiàng)目是深圳灣壹號(hào),以均價(jià)15.2萬(wàn)元/平方米,位于榜單第九位。

　　2016年,一線城市豪宅公寓產(chǎn)品,成交均價(jià)全部超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的樓盤(pán)有65個(gè),而2015年同期只有24個(gè),同比增幅高達(dá)171%。

　　易居研究院研究員曹倪娜認(rèn)為,回顧近三年一線城市豪宅市場(chǎng),成交均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì),同比增幅始終保持在正區(qū)間,最低同比增幅出現(xiàn)在2014年四季度,為10.2%,最大同比增幅出現(xiàn)在2016年三季度,為31.9%。曹倪娜認(rèn)為,一線豪宅與普通住宅相比,具有自身特殊的運(yùn)行規(guī)律,受市場(chǎng)或者政策的影響較小,抗跌性強(qiáng),穩(wěn)健性高。

　　更重要的是,一線城市住宅用地供應(yīng)量逐年萎縮,土地價(jià)格飛漲,開(kāi)發(fā)商為了項(xiàng)目能盈利,給樓盤(pán)增加很多附加值和配套設(shè)施,以增加項(xiàng)目溢價(jià)能力,從而迫使很多非豪宅項(xiàng)目走向了高端化的路徑。

　　成交量同比增長(zhǎng)超四成

　　一線城市豪宅價(jià)格上漲的同時(shí),成交量并未因價(jià)格上行而下行。據(jù)上述報(bào)告顯示,2016年全年,一線城市豪宅累計(jì)成交19811套,相比2015年增長(zhǎng)44%,在2015年暴增的基礎(chǔ)上進(jìn)一步攀升。

　　從具體城市來(lái)看,上海成交套數(shù)占比52%,預(yù)計(jì)占據(jù)全國(guó)豪宅市場(chǎng)近半壁江山,其次是深圳和北京,占比分別為29%、18%,廣州占比為1%。

　　曹倪娜認(rèn)為,在前期政策支持、貨幣寬松、經(jīng)濟(jì)L型走勢(shì)預(yù)期的多重激勵(lì)下,疊加土地稀缺和核心區(qū)位的優(yōu)勢(shì),一線豪宅成為了難得的優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的,部分高凈值群體和專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)投資購(gòu)房熱情空前高漲。此外,高端改善需求借機(jī)加快釋放,換房需求強(qiáng)烈,加之一線城市抗跌性強(qiáng),是能夠滿(mǎn)足高凈值人群自住投資兩種需求的資產(chǎn)。

　　值得關(guān)注的是,上海千萬(wàn)元量級(jí)豪宅成交套數(shù)突破1.1萬(wàn)套,同比增長(zhǎng)47%。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究表示,上海豪宅市場(chǎng)明顯分化,1000萬(wàn)元-2000萬(wàn)元的入門(mén)級(jí)豪宅仍是當(dāng)下豪宅成交的主力,但總價(jià)2000萬(wàn)元-3000萬(wàn)元以及3000萬(wàn)元-5000萬(wàn)元的豪宅成交量增長(zhǎng)速度卻是最快的,增速均在70%以上。

　　而深圳和北京兩地豪宅成交量雖不及上海,但豪宅化趨勢(shì)更為嚴(yán)峻,剛需客群已經(jīng)有買(mǎi)不起房的現(xiàn)象。有業(yè)內(nèi)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者稱(chēng),即使2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期并不好,但滯漲并不代表大幅下跌,對(duì)于京滬深來(lái)說(shuō),大部分剛需客群可能依舊被新建住宅豪宅化和首付門(mén)檻提高等因素阻擋在買(mǎi)房大門(mén)之外。

　　地王銷(xiāo)售將承壓

　　值得一提的是,在限購(gòu)、限貸、限錢(qián)、限價(jià)等調(diào)控新政連番出臺(tái)后,豪宅市場(chǎng)將遭“速凍”。

　　2016年第四季度,一線城市豪宅市場(chǎng)進(jìn)入了“速凍狀態(tài)”,供應(yīng)量的下滑帶動(dòng)了成交量下降。據(jù)統(tǒng)計(jì),2016年四季度,一線城市豪宅成交4188套,成交量出現(xiàn)明顯回落,環(huán)比下降27%,同比下降46%。

　　曹倪娜認(rèn)為,一線城市豪宅成交量的井噴帶動(dòng)了價(jià)格短期內(nèi)迅速拉升,在無(wú)形中堆積了短期風(fēng)險(xiǎn),豪宅的投資屬性將在未來(lái)一段時(shí)間受到限制。

　　事實(shí)上,多位房企高管曾向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售壓力將增強(qiáng),尤其對(duì)近兩年誕生的地王來(lái)說(shuō),定價(jià)在2000萬(wàn)元-3000萬(wàn)元的豪宅競(jìng)品較多,日子可能不好過(guò),但剛改性豪宅和頂級(jí)豪宅仍將保持穩(wěn)定銷(xiāo)量。

　　克而瑞則表示,上海今年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交萎縮將成定局,但就價(jià)格而言,盡管2016年房?jī)r(jià)過(guò)快上漲透支了未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期,但在供應(yīng)持續(xù)偏緊、地價(jià)高過(guò)房?jī)r(jià)的大背景下,企業(yè)并沒(méi)有降價(jià)空間和動(dòng)力,隨著新晉地王入市,在改善性需求成為主流購(gòu)買(mǎi)力的市場(chǎng)格局下,熱點(diǎn)板塊和高端住宅市場(chǎng)仍將有上漲空間。