地產(chǎn)調(diào)控壓虛火更要治病根
近期，關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的博弈愈加糾結(jié)，無論是買賣雙方還是民間或官方，各利益主體的聲音不絕于耳。我們認為，地產(chǎn)泡沫不僅表現(xiàn)為畸形的高價，更是過去二十年經(jīng)濟增長和貨幣投放模式的集中體現(xiàn)。更值得思考的是，兩年來的限購令，固然壓住了地產(chǎn)虛火，但也暴露出不少問題。放在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的大背景下，加快建立地產(chǎn)調(diào)控的長效機制刻不容緩，需要“組方”。
年初以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖。5月，全國住宅銷售面積同比增速為-9.05％，相比2月份的-15.98％，降幅連續(xù)三個月收窄，一些城市銷售面積同比甚至實現(xiàn)正增長。截至今年5月，全國住宅成交均價為5482元/平方米，而2011年住宅成交均價僅為5011元/平方米。
無論是成交量還是成交價，都表明房地產(chǎn)市場明顯回暖。首先，中央與地方博弈加劇。據(jù)不完全統(tǒng)計，自2011年下半年以來，包括蕪湖、揚州、上海、中山、佛山等多個城市出臺了樓市微調(diào)政策，試圖在一定程度上為調(diào)控松綁；其次，房貸作為相對優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，受到銀行青睞。反映在利率上，一般貸款加權(quán)利率從去年四季度的7.8％上升到今年一季度的7.97％，而個人住房貸款加權(quán)利率卻從7.62％下降到7.43％；最后，市場參與者預(yù)期房地產(chǎn)調(diào)控將放松，這與過去“十年九調(diào)控”、房價易漲難跌密切相關(guān)，社會普遍形成了經(jīng)濟下滑、調(diào)控放松、房價再暴漲的慣性預(yù)期。
在經(jīng)濟進一步放緩的背景下，市場開始爭論是否還需要地產(chǎn)調(diào)控。我們認為，應(yīng)堅持房地產(chǎn)調(diào)控決不動搖。從租金回報率來看，北京、上海二手住宅的租金年回報率不到2.5％，遠低于一年期定期存款利率；從房價收入比來看，2011年全國房價收入比在7.5倍左右，一線城市則要更高，北京接近19倍。
限購的確對抑制房價上漲起到了一定的作用，同時也暴露出了不少問題。第一，地方政府嚴重依賴土地財政，2011年地方本級財政收入為5.24萬億元，同期國有土地使用權(quán)出讓金高達3.32萬億元，限購削弱了地方財政。截至今年5月，土地購置面積和購置費累計同比分別比2011年同期下降47.3個百分點和15.1個百分點；第二，限購對銷量的殺傷力嚴重影響了房地產(chǎn)投資，由于占全社會投資總額的兩成，截至今年5月，房地產(chǎn)投資增速拖累投資增速3.2個百分點，引發(fā)人們對經(jīng)濟下滑的巨大擔(dān)憂；第三，限購確實也容易將臟水和孩子一起倒掉，一旦放松容易引起價格報復(fù)性反彈。
相比限購，對存量房征收房產(chǎn)稅更為合理。首先，房產(chǎn)稅作為一種財產(chǎn)稅，能有效提高房產(chǎn)持有成本，使房地產(chǎn)失去投資屬性，大幅降低空置率，優(yōu)化資源配置，而限購只針對購房行為，不觸及空置房；其次，房產(chǎn)稅作為經(jīng)濟手段，有利于保持調(diào)控政策長期性和穩(wěn)定性，同時也能增加地方政府財政收入，提高地方政府積極性；最后，房產(chǎn)稅能區(qū)分高、中、低不同收入群體的住房需求，使調(diào)控變得更加細化、準確。
但僅靠房產(chǎn)稅就一定能解決房地產(chǎn)問題嗎？答案或許是否定的。說到底，中國的房地產(chǎn)問題是過去二十年經(jīng)濟增長和貨幣投放模式的集中體現(xiàn)，并誕生了以土地等資源品為抵押、以高杠桿的房地產(chǎn)投資帶動信用擴張和貨幣乘數(shù)的經(jīng)濟增長模式，發(fā)展至此，財稅制度、貨幣投放方式、經(jīng)濟增長方式中的種種積弊盤根錯節(jié)糾結(jié)其中。地產(chǎn)調(diào)控，僅僅是調(diào)控表象，更深層次的問題，要靠背后的更大范圍和更深層次的改革來解決，包括財稅體制改革和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式。在財稅體制改革方面，需要理順中央與地方的財稅關(guān)系，使事權(quán)與財權(quán)相匹配，并配合“土地財政”體制改革，使地方政府?dāng)[脫對“土地財政”的依賴。在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式方面，必須改變依賴對投資拉動經(jīng)濟的增長方式，真正將資金投入到科技創(chuàng)新中去，推動經(jīng)濟走上內(nèi)生增長、創(chuàng)新驅(qū)動的軌道。
